Was zahlt ein Kapitalanleger für Ihre Wohnung?
Wenige Klicks genügen. Den Anlegerpreis sehen Sie sofort.
Voraussichtlich selbsttragend bis–Zur Auswertung
Carlo, Max und Klauspersönlich für Sie da
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142.000 €
Bis hierhin trägt die Miete Kosten, Zins und 1 % Tilgung.
Bis zu diesem Kaufpreis trägt sich die Wohnung aus der Miete selbst: Die Kaltmiete deckt die nicht umlagefähigen Kosten sowie Zins und Tilgung einer üblichen Finanzierung. Die Faustregel dahinter: Jahreskaltmiete abzüglich Kosten, geteilt durch Zins plus 1 % Tilgung.
Annahmen: 80 % Finanzierung und 1 % Tilgung, Kosten pauschal 17,5 % der Kaltmiete. Berechnungszins 4,21 % (Bauzins Deutsche Bundesbank, Stand September 2026, mit Aufschlag je nach Beleihung ). Mieten: Angebotsmieten Stand 11/2026.
Zum Vergleich: Vermietete Eigentumswohnungen im Rhein-Erft-Kreis wurden im Mittel zum rund 30-Fachen der Jahreskaltmiete verkauft (Gutachterausschuss Rhein-Erft-Kreis, Grundstücksmarktbericht 2026). Der Marktpreis bildet auch Lage, Zustand und die Nachfrage von Selbstnutzern ab, die Faustregel nur die Miete.
Verschieben Sie den Regler, um zu sehen, wie sich Cashflow und Tilgung mit dem Kaufpreis verändern. Vom Überschuss über 1 % Tilgung hinaus fließen zwei Drittel in den Cashflow und ein Drittel in die Tilgung, bis 2 % Tilgung erreicht sind. Danach geht alles in den Cashflow.
Ein voraussichtlicher Preis. Er beruht nur auf der Miete und üblichen Annahmen. Viele weitere Punkte entscheiden darüber, was ein Anleger tatsächlich zahlt:
- Hausgeld und nicht umlagefähige Nebenkosten
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
- anstehende Modernisierungen und mögliche Sonderumlagen
- Zustand, Heizung und Energieeffizienz
- Lage, Mietvertrag und Spielraum für Mieterhöhungen
Jeder dieser Punkte kann den Preis deutlich verschieben. Das prüfen wir gern persönlich mit Ihnen.
Der Anlegerpreis ist nicht der Wert Ihrer Immobilie. Selbstnutzer zahlen für Lage, Zustand und Lebensqualität oft deutlich mehr als ein Anleger.
Preis persönlich prüfen lassenRechnerischer Anlegerpreis vor Steuern, kein Verkehrswert. Die Rechnung läuft nur in Ihrem Browser, es werden keine Daten übertragen.
So rechnet ein Anleger
Ein Anleger fragt nur eines: Bleibt am Monatsende etwas übrig? Er zieht von der Kaltmiete die Kosten ab, dann Zins und Tilgung für das Darlehen.
- Kosten Verwaltung, Rücklage, Instandhaltung und ein Puffer für Leerstand, pauschal 17,5 % der Kaltmiete bei Wohnungen und 25 % bei Häusern.
- Miete Ist vermietet, rechnen wir mit Ihrer heutigen Kaltmiete. Liegt sie unter der ortsüblichen Miete, nennen wir zusätzlich den Preis bei voller Ausschöpfung.
- Zins und Tilgung Je höher der Kaufpreis, desto höher die Rate.
Monatsrechnung beim selbsttragenden Preis 142.000 €
- Kaltmiete
- 600 €
- Kosten
- 106 €
- Zins
- 399 €
- Tilgung
- 95 €
- Bleibt pro Monat
- 0 €
Eigenes Geld des Käufers: rund 45.500 €. Das sind 20 % Eigenkapital plus Kaufnebenkosten von rund 12 % (Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Maklerprovision).
Am Ende bleibt fast nichts übrig: Die Wohnung trägt sich selbst. Mehr zahlt ein rechnender Anleger nicht.
Und Ihr Wunschpreis?
Tragen Sie Ihren Wunschpreis ein. Wir zeigen, wie ein Anleger ihn sieht.
Annahmen verfeinern
Kosten pro Monat
Ohne Angaben rechnen wir pauschal mit 17,5 % der Kaltmiete, bei Häusern mit 25 %. Sobald Sie einen Wert eintragen, rechnen wir mit Ihren Angaben.
Finanzierung
Leere Felder rechnen mit den Standardannahmen. Alle Angaben bleiben in Ihrem Browser.
Was bleibt monatlich übrig?
Je höher der Kaufpreis, desto mehr muss der Anleger zuzahlen. Der Balken zeigt den Monatsbetrag nach Kosten, Zins und Tilgung, vor Steuern.
Als Tabelle anzeigen
| Kaufpreis | Bruttomietrendite | Faktor | Cashflow pro Monat |
|---|
So rechnen wir im Eigentümertermin mit Ihnen
Carlo Rohner legt diese Rechnung gemeinsam mit Ihnen auf den Tisch und setzt Ihre echten Zahlen ein: Ihre Miete, Ihre Kosten, Ihr Wunschpreis. Max und Klaus aus dem Team sind genauso nah dran.
Den echten Wert Ihrer Wohnung ermitteln wir vor Ort
Der Anlegerpreis ist eine Rechnung. Carlo, Max und Klaus bewerten Ihre Wohnung persönlich und sagen Ihnen, was am Markt wirklich möglich ist.
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Fragen zum Kapitalanlage-Check
Was zeigt der Kapitalanlage-Check für Eigentümer?
Er zeigt, welchen Kaufpreis ein Kapitalanleger für Ihre Eigentumswohnung zahlen kann, wenn sich die Wohnung aus der Miete selbst tragen soll: Kaltmiete und Stellplatzmiete decken die nicht umlagefähigen Kosten sowie Zins und Tilgung einer üblichen Finanzierung. Das ist ein rechnerischer Anlegerpreis, kein Verkehrswert.
Warum liegt der Anlegerpreis oft unter dem Marktwert einer Wohnung?
Ein Kapitalanleger rechnet nur mit der Miete. Ein Selbstnutzer spart dagegen seine eigene Miete und zahlt für Lage, Zustand und Lebensqualität oft deutlich mehr. Bei hohen Zinsen liegt der Anlegerpreis deshalb häufig unter dem Preis, den Selbstnutzer bezahlen. Welche Käufergruppe für Ihre Wohnung den besten Preis bringt, klären wir in einer Bewertung.
Welcher Zinssatz wird im Kapitalanlage-Check verwendet?
Grundlage ist der durchschnittliche Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung aus der Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank, derzeit 3,91 % (Stand September 2026). Weil Banken bei höherem Beleihungsauslauf mehr verlangen, rechnet der Check je nach Finanzierungsanteil einen Aufschlag hinzu, bei 80 % Finanzierung 0,3 Prozentpunkte. Banken kalkulieren individuell; Ihren eigenen Zinssatz können Sie unter „Finanzierung“ eintragen.
Wie schätzt der Kapitalanlage-Check die Miete einer leeren Wohnung?
Wir werten aktuelle Angebotsmieten mehrerer Portale und Marktberichte je Ort und, wo die Datenlage reicht, je Ortsteil aus und nehmen einen realistischen Mittelwert. Kleine Wohnungen erzielen je Quadratmeter mehr als große; das berücksichtigt der Check. Wo für einen Ortsteil wenige Angebote vorliegen, rechnen wir mit dem Wert des gesamten Orts und zeigen die Spanne dazu.
Was bedeuten die Ampelfarben im Kapitalanlage-Check?
Gold, für Anleger sehr attraktiv: Die Miete trägt Kosten, Zins und sogar 2 % Tilgung. Grün, trägt sich selbst: Kosten, Zins und 1 % Tilgung sind gedeckt, für einen Anleger rechnet sich der Preis. Orange, knapp kalkuliert: Die Miete trägt Kosten, Zins und mindestens 0,5 % Tilgung; den Rest der Tilgung zahlt der Anleger aus eigener Tasche. Rot, Anleger zahlen drauf: Die Miete reicht nicht einmal für 0,5 % Tilgung; das ist eher ein Preis für Selbstnutzer.
Berücksichtigt der Kapitalanlage-Check Steuern?
Nein. Der Check rechnet vor Steuern. Abschreibung und Zinsen senken beim Käufer die Steuerlast, das hängt aber von seinem persönlichen Steuersatz ab. Für Ihre eigene Steuer beim Verkauf, etwa innerhalb der Spekulationsfrist, ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner.