Immobilien-Glossar: 54 Begriffe rund um Kauf und Verkauf, einfach erklärt
Grundbuch, Auflassungsvormerkung, Bodenrichtwert: Beim Verkauf und beim Kauf einer Immobilie begegnen Ihnen viele Fachwörter. Hier erklären wir die wichtigsten in wenigen Sätzen und in Alltagssprache.
Kurz gesagt: Jeder Begriff wird in zwei bis vier Sätzen erklärt. Bei Rechtsbegriffen verlinken wir das Gesetz auf gesetze-im-internet.de, bei vielen Begriffen zusätzlich unseren Ratgeber, der das Thema ausführlich behandelt. Über die Buchstabenleiste oder die Suche finden Sie jeden Begriff sofort.
A
- #Abgeschlossenheitsbescheinigung
Eine Bescheinigung der Bauaufsicht, dass jede Wohnung in einem Haus baulich in sich abgeschlossen ist, also eigene Zugänge und Wände hat. Das Grundbuchamt verlangt sie, bevor ein Haus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Sie gehört zusammen mit dem Aufteilungsplan zu den Unterlagen der Teilung.
- #Angebotspreis
Der Preis, mit dem eine Immobilie inseriert wird. Er ist nicht dasselbe wie der Kaufpreis, der am Ende beim Notar steht. Gutachterausschüsse werten nur tatsächlich beurkundete Kaufpreise aus, Portale zeigen dagegen Angebotspreise. Ein Angebotspreis, der deutlich über dem Marktwert liegt, verlängert den Verkauf meist, statt ihn teurer zu machen.
- #Annuitätendarlehen
Die übliche Form der Baufinanzierung: Sie zahlen jeden Monat dieselbe Rate aus Zinsen und Tilgung. Weil die Restschuld sinkt, wird der Zinsanteil mit der Zeit kleiner und der Tilgungsanteil größer. Nach Ende der Zinsbindung wird die Restschuld neu finanziert oder abgelöst.
- #Auflassung
Die Einigung von Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum am Grundstück auf den Käufer übergeht. Sie muss vor einem Notar erklärt werden, beide Seiten gleichzeitig. Meist steht sie direkt im Kaufvertrag. Eigentümer wird der Käufer aber erst mit der Eintragung im Grundbuch.
- #Auflassungsvormerkung
Ein Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf das Eigentum sichert, bevor er als Eigentümer eingetragen ist. Verfügt der Verkäufer danach noch anderweitig über das Grundstück, ist das gegenüber dem Käufer unwirksam. Der Notar beantragt die Vormerkung gleich nach der Beurkundung. Erst wenn sie eingetragen ist, wird in der Regel der Kaufpreis fällig.
B
- #Baulast
Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die ein Eigentümer gegenüber der Bauaufsicht übernimmt, zum Beispiel, dass der Nachbar über das eigene Grundstück zu seiner Garage fahren darf. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Stadt oder des Kreises. Sie gelten auch für jeden späteren Eigentümer. Vor einem Verkauf sollte deshalb ein aktueller Auszug vorliegen.
- #Bebauungsplan
Eine Satzung der Gemeinde, die für ein bestimmtes Gebiet verbindlich regelt, was und wie gebaut werden darf, etwa Geschosszahl, Dachform oder überbaubare Fläche. Gibt es keinen Bebauungsplan, richtet sich die Bebauung im Ort nach der Umgebung. Für den Wert eines Grundstücks kann der Bebauungsplan entscheidend sein, zum Beispiel wenn ein Anbau erlaubt ist oder nicht.
- #Beleihungswert
Der Wert, den eine Bank einer Immobilie als Sicherheit beimisst. Er soll über die gesamte Laufzeit des Kredits dauerhaft erzielbar sein und liegt deshalb meist unter dem Marktwert. Wie viel Kredit die Bank gibt und zu welchem Zins, hängt auch davon ab, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert ist.
- #Bodenrichtwert
Der durchschnittliche Wert des Bodens je Quadratmeter für eine Zone mit ähnlichen Grundstücken, ohne Gebäude. Er wird vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und in NRW kostenlos über BORIS-NRW veröffentlicht. Für ein einzelnes Grundstück ist er ein Ausgangswert: Größe, Zuschnitt und Lage in der Zone können den Wert nach oben oder unten verschieben.
D
- #Dienstbarkeit
Ein im Grundbuch eingetragenes Recht, ein fremdes Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen, etwa ein Wegerecht oder ein Leitungsrecht. Sie steht in Abteilung II des Grundbuchs und gilt auch gegenüber jedem neuen Eigentümer. Je nach Umfang kann eine Dienstbarkeit den Wert eines Grundstücks mindern.
E
- #Eigentümerversammlung
Die Versammlung aller Wohnungseigentümer eines Hauses, in der zum Beispiel über Reparaturen, das Hausgeld und die Rücklage entschieden wird. Sie findet mindestens einmal im Jahr statt. Die Protokolle der letzten Jahre zeigen Käufern, welche Kosten anstehen und wie die Gemeinschaft funktioniert. Beim Verkauf einer Wohnung gehören sie deshalb zu den wichtigsten Unterlagen.
- #Energieausweis
Ein Dokument, das zeigt, wie viel Energie ein Gebäude braucht oder verbraucht. Beim Verkauf muss er spätestens bei der Besichtigung vorliegen, die wichtigsten Kennwerte gehören schon in die Anzeige. Es gibt den Bedarfsausweis, der aus dem Gebäude berechnet wird, und den Verbrauchsausweis, der auf dem tatsächlichen Verbrauch beruht. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre.
- #Erbbaurecht
Das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu besitzen. Der Eigentümer des Hauses zahlt dafür dem Eigentümer des Grundstücks einen laufenden Erbbauzins. Das Erbbaurecht wird für eine lange, im Vertrag festgelegte Zeit bestellt. Bei Kauf und Finanzierung sind Restlaufzeit und Bedingungen des Erbbaurechtsvertrags entscheidend.
- #Erhaltungsrücklage
Das gemeinsame Ersparte einer Eigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen, früher Instandhaltungsrücklage genannt. Sie wird aus dem Hausgeld gebildet und gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Eine niedrige Rücklage bei anstehenden Arbeiten kann für Käufer eine Sonderumlage bedeuten.
- #Erschließungsbeitrag
Ein Beitrag, den die Gemeinde von Eigentümern für die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen wie Straßen erhebt. Den größten Teil der Kosten darf sie auf die Grundstücke umlegen. Beim Kauf eines Grundstücks sollte geklärt sein, ob der Beitrag schon bezahlt ist oder noch aussteht, und wer ihn laut Kaufvertrag trägt.
- #Ertragswertverfahren
Ein amtlich geregeltes Verfahren, um den Wert von vermieteten Immobilien zu ermitteln. Grundlage sind die nachhaltig erzielbaren Mieten abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Es wird vor allem bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten genutzt, bei denen Käufer auf die Rendite schauen.
- #Exposé
Die Verkaufsunterlage einer Immobilie mit Beschreibung, Fotos, Grundrissen und den wichtigsten Daten, auch zum Energieausweis. Ein gutes Exposé beantwortet die Fragen, die Käufer vor einer Besichtigung haben, und zeigt die Immobilie so, wie sie ist. Es ist oft der erste Eindruck, den ein Käufer von Ihrer Immobilie bekommt.
F
- #Fälligkeitsmitteilung
Das Schreiben des Notars an den Käufer, dass der Kaufpreis jetzt zu zahlen ist. Der Notar verschickt es erst, wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, zum Beispiel die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und die Löschungsunterlagen der Bank vorliegen. So ist der Käufer geschützt, bevor er zahlt.
- #Flurkarte
Der Auszug aus dem amtlichen Liegenschaftskataster, der die Grenzen eines Grundstücks und die Gebäude darauf zeigt. In NRW gibt ihn das Katasteramt des Kreises oder der kreisfreien Stadt heraus. Banken und Käufer fragen fast immer danach.
- #Flurstück
Die kleinste Einheit im Liegenschaftskataster, eine vermessene und nummerierte Fläche. Ein Grundstück im Grundbuch kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Im Kaufvertrag wird das Grundstück deshalb über Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer genau bezeichnet.
G
- #Gemeinschaftseigentum
Alles in einer Wohnanlage, das nicht einem einzelnen Eigentümer allein gehört: das Grundstück, das Dach, die tragenden Wände, das Treppenhaus. Über das Gemeinschaftseigentum entscheiden die Eigentümer gemeinsam, die Kosten tragen alle nach ihrem Anteil. Wer eine Wohnung kauft, kauft deshalb immer auch einen Anteil daran.
- #Grundbuch
Das öffentliche Register beim Amtsgericht, in dem für jedes Grundstück stehen: die Eigentümer (Abteilung I), Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte (Abteilung II) und Grundschulden (Abteilung III). Wer ein berechtigtes Interesse hat, darf Einsicht nehmen. Für Käufer ist ein aktueller Auszug die Grundlage jedes Kaufvertrags.
- #Grunderwerbsteuer
Die Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. In NRW beträgt sie 6,5 Prozent des Kaufpreises. Meist trägt sie laut Vertrag der Käufer, gegenüber dem Finanzamt haften aber beide Seiten. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
- #Grundschuld
Ein Pfandrecht an einem Grundstück, mit dem meist ein Kredit abgesichert wird. Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs und bleibt dort, auch wenn der Kredit längst getilgt ist, bis sie gelöscht wird. Beim Verkauf sorgt der Notar dafür, dass alte Grundschulden des Verkäufers gelöscht werden, soweit der Käufer sie nicht übernimmt.
- #Grundsteuer
Eine jährliche Steuer der Gemeinde auf Grundbesitz. Seit 2025 wird sie nach neuen Regeln berechnet. Beim Verkauf wird sie meist ab dem Übergabetag zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt, gegenüber der Gemeinde bleibt für das laufende Jahr in der Regel noch der bisherige Eigentümer Schuldner.
- #Gutachterausschuss
Ein unabhängiges Gremium von Fachleuten, das es für jeden Kreis und für größere Städte gibt. Er sammelt alle notariellen Kaufverträge, ermittelt daraus Bodenrichtwerte und veröffentlicht jedes Jahr einen Grundstücksmarktbericht. Auf Antrag erstellt er auch Gutachten über den Verkehrswert. In unserer Region gibt es einen Ausschuss für den Rhein-Kreis Neuss und einen eigenen für die Stadt Neuss.
H
- #Hausgeld
Der monatliche Betrag, den jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlt. Davon werden laufende Kosten wie Versicherung, Hausmeister und Verwaltung bezahlt und die Erhaltungsrücklage gebildet. Ein Teil des Hausgelds lässt sich bei einer vermieteten Wohnung auf den Mieter umlegen, ein Teil nicht.
I
- #Immobilienrichtwert
Ein Durchschnittswert je Quadratmeter Wohnfläche für ein typisches Haus oder eine typische Wohnung in einer Zone, den die Gutachterausschüsse in NRW veröffentlichen. Er gilt für ein genau beschriebenes Normobjekt mit bestimmtem Baujahr und Zustand. Weicht Ihre Immobilie davon ab, wird der Wert mit Faktoren angepasst.
K
- #Kaufnebenkosten
Die Kosten, die zum Kaufpreis dazukommen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und, wenn ein Makler beteiligt ist, die Provision. Käufer sollten sie aus eigenem Geld bezahlen können, weil Banken sie meist nicht finanzieren. Einen großen Teil davon machen in NRW die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision aus.
- #Kaufvertrag (notariell)
Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung ist nur wirksam, wenn ein Notar ihn beurkundet. Der Notar liest den Vertrag vollständig vor und erklärt ihn. Verbraucher sollen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vorher erhalten, um ihn in Ruhe zu prüfen. Mündliche Absprachen, die nicht im Vertrag stehen, gelten nicht.
L
- #Lastenfreistellung
Die Löschung der Grundschulden des Verkäufers, damit der Käufer die Immobilie ohne fremde Belastungen erhält. Der Notar holt dafür die Löschungsbewilligung der Bank ein. Häufig geht ein Teil des Kaufpreises direkt an die Bank des Verkäufers, um den Restkredit abzulösen.
- #Löschungsbewilligung
Die Erklärung der Bank, dass eine Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden darf. Ohne sie kann das Grundbuchamt die Grundschuld nicht löschen. Sie wird oft schon Jahre nach der Tilgung eines Kredits nicht mehr angefordert und muss dann vor dem Verkauf bei der Bank besorgt werden.
M
- #Maklerprovision
Das Honorar des Maklers, das nur fällig wird, wenn durch seine Arbeit ein Kaufvertrag zustande kommt. Wird ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung an einen Verbraucher verkauft, gilt: Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen beide gleich viel. Hat nur der Verkäufer ihn beauftragt, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben, und erst nachdem er selbst gezahlt hat. Der Maklervertrag muss dafür mindestens in Textform geschlossen werden, eine E-Mail genügt.
- #Maklervertrag
Der Vertrag, mit dem Sie einen Makler beauftragen. Beim Alleinauftrag arbeitet für eine vereinbarte Zeit nur ein Makler an Ihrem Verkauf, dafür verpflichtet er sich zu aktiver Vermarktung. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen braucht der Vertrag mindestens die Textform.
- #Marktwert (Verkehrswert)
Der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie zu erzielen wäre, nach ihren rechtlichen Gegebenheiten, ihrem Zustand und ihrer Lage. Ungewöhnliche oder persönliche Umstände wie ein Verkauf unter Zeitdruck oder unter Verwandten zählen dabei nicht. Marktwert und Verkehrswert meinen dasselbe.
- #Mietspiegel
Eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten einer Stadt. Er hilft Vermietern und Mietern einzuschätzen, welche Miete für eine Wohnung angemessen ist und wie weit eine Miete erhöht werden darf. Ein Mietspiegel gilt für eine ganze Stadt oder Gemeinde. Unterschiede zwischen den Lagen stehen darin, eigene Mietspiegel für einzelne Stadtteile gibt es nicht.
N
- #Nießbrauch
Das Recht, eine Immobilie zu nutzen und ihre Erträge zu behalten, obwohl sie einem anderen gehört. Typisch ist es, wenn Eltern ihr Haus den Kindern schenken und selbst darin wohnen bleiben oder die Miete weiter bekommen. Der Nießbrauch steht in Abteilung II des Grundbuchs und mindert den Wert für einen Käufer deutlich.
- #Notaranderkonto
Ein Treuhandkonto des Notars, über das der Kaufpreis ausnahmsweise abgewickelt werden kann. Der Notar darf es nur nutzen, wenn es dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse gibt. Im Normalfall zahlt der Käufer direkt an den Verkäufer und seine Bank, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt.
- #Notarkosten
Die Gebühren des Notars für Beurkundung und Abwicklung eines Kaufvertrags. Sie sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis, verhandeln lässt sich darüber nicht. Meist trägt sie laut Vertrag der Käufer, zusammen mit den Kosten des Grundbuchamts.
- #Nutzen und Lasten
Der Zeitpunkt, ab dem die Immobilie dem Käufer zugerechnet wird, auch wenn er noch nicht im Grundbuch steht. Ab dann stehen ihm zum Beispiel die Mieten zu, und er trägt die laufenden Kosten und das Risiko einer Beschädigung. Im Kaufvertrag ist das meist der Tag, an dem der Kaufpreis gezahlt ist und die Schlüssel übergeben werden.
S
- #Sachwertverfahren
Ein amtlich geregeltes Verfahren, um den Wert von meist selbst genutzten Häusern zu ermitteln. Es addiert den Bodenwert und den Wert des Gebäudes nach Herstellungskosten und Alter. Über einen Sachwertfaktor aus dem Grundstücksmarktbericht wird das Ergebnis an die tatsächliche Marktlage angepasst.
- #Sondereigentum
Der Teil einer Wohnanlage, der einem Eigentümer allein gehört: seine Wohnung, bei Gewerberäumen Teileigentum genannt. Was genau dazugehört, regelt die Teilungserklärung. Alles andere ist Gemeinschaftseigentum.
- #Sondernutzungsrecht
Das Recht eines Wohnungseigentümers, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa einen Gartenanteil, eine Terrasse oder einen Stellplatz. Es steht in der Teilungserklärung beziehungsweise im Grundbuch. Beim Kauf einer Wohnung ist es für den Wert oft wichtig, denn Eigentum ist die Fläche trotzdem nicht.
- #Spekulationsfrist
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, kann darauf Einkommensteuer anfallen. Das gilt nicht, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Ob Steuer anfällt, sollten Sie vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung klären.
T
- #Teilungserklärung
Das Dokument, mit dem ein Haus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Sie legt fest, was zu jeder Wohnung gehört, wie groß der Anteil am Gemeinschaftseigentum ist und welche Regeln in der Gemeinschaft gelten. Beim Verkauf einer Wohnung gehört sie zu den Pflichtunterlagen.
U
- #Unbedenklichkeitsbescheinigung
Die Bestätigung des Finanzamts, dass der Grunderwerbsteuer nichts mehr im Weg steht, meist weil sie bezahlt ist. Ohne diese Bescheinigung darf das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer eintragen. Der Notar erhält sie direkt vom Finanzamt.
V
- #Vergleichswertverfahren
Ein amtlich geregeltes Verfahren, das den Wert einer Immobilie aus Kaufpreisen ähnlicher Objekte ableitet. Es eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, von denen es viele Verkäufe gibt. Unterschiede bei Lage, Größe oder Zustand werden über Zu- und Abschläge berücksichtigt.
- #Verkehrswertgutachten
Ein ausführliches schriftliches Gutachten über den Verkehrswert einer Immobilie, erstellt von einem Sachverständigen oder dem Gutachterausschuss. Gebraucht wird es vor allem bei Gericht, bei Erbschaften mit dem Finanzamt oder bei Streit unter Miteigentümern. Für einen normalen Verkauf reicht meist eine fundierte Wertermittlung.
- #Vorfälligkeitsentschädigung
Der Ausgleich, den eine Bank verlangen kann, wenn ein Kredit mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt wird. Wird die Immobilie verkauft, haben Sie grundsätzlich das Recht, den Kredit vorzeitig abzulösen, die Bank darf aber ihren Schaden in Rechnung stellen. Vor dem Verkauf lohnt sich deshalb ein Blick in den Kreditvertrag.
- #Vorkaufsrecht
Das Recht, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag anstelle des Käufers einzutreten. Gemeinden haben es in bestimmten Fällen, zum Beispiel in Sanierungsgebieten. Mieter haben es, wenn ihre Wohnung nach Umwandlung in Eigentum erstmals verkauft wird. Der Notar klärt vor der Fälligkeit, ob ein Vorkaufsrecht besteht oder darauf verzichtet wird.
W
- #Wertermittlung
Die Einschätzung, was eine Immobilie heute am Markt wert ist. Eine gute Wertermittlung verbindet amtliche Daten wie Bodenrichtwerte und Kaufpreise des Gutachterausschusses mit einer Besichtigung vor Ort, denn Zustand, Grundriss und Unterlagen sieht man nur dort. Online-Rechner liefern eine erste Richtung, ersetzen den Blick auf das einzelne Haus aber nicht.
- #Wohnfläche
Die Fläche der Räume, die zu einer Wohnung gehören, berechnet meist nach der Wohnflächenverordnung. Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zählen nur zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel. Falsche Flächenangaben sind einer der häufigsten Streitpunkte nach einem Verkauf.
- #Wohngebäudeversicherung
Die Versicherung eines Hauses gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Beim Verkauf geht sie automatisch auf den Käufer über. Der Käufer kann sie innerhalb eines Monats nach dem Eigentumswechsel kündigen. Wusste er nichts von der Versicherung, beginnt die Frist erst, wenn er davon erfährt.
- #Wohnungsrecht
Das Recht, ein Haus oder einen Teil davon selbst zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Anders als der Nießbrauch erlaubt es nicht, die Räume zu vermieten. Es steht in Abteilung II des Grundbuchs und endet meist mit dem Tod des Berechtigten. Für Käufer bedeutet ein Wohnungsrecht, dass sie die Räume so lange nicht selbst nutzen können.
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Stand der Erklärungen: 25. September 2026. Die Gesetzestexte haben wir an diesem Tag auf gesetze-im-internet.de geprüft. Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Das Glossar erklärt Begriffe allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Fehlt Ihnen ein Begriff? Sagen Sie es uns, wir ergänzen ihn.