Geerbte Immobilie verkaufen in NRW: Was Erben wissen sollten

Der häufigste Fehler lässt sich schnell benennen. Carlo Rohner sagt: „Unwissenheit führt zu den größten Fehlern.“ Viele versuchen es zunächst allein, obwohl ihnen das nötige Wissen fehlt. Wir haben diese typischen Fallen recherchiert und geprüft:

1. Das Grundbuch zu spät ändern. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Umschreibung gebührenfrei. Danach fallen Gebühren an. Ohne diese Änderung können Sie die Immobilie weder verkaufen noch beleihen.
2. Den Leerstand nicht melden. Viele Gebäudeversicherungen verlangen eine Meldung, wenn ein Haus leer steht. Sonst kann die Versicherung Leistungen nach Frost- oder Wasserschäden kürzen. Prüfen Sie Ihre Police. Heizen Sie im Winter oder lassen Sie das Wasser fachgerecht absperren.
3. Die Erbengemeinschaft blockiert sich. Alle Erben müssen dem Verkauf zustimmen. Ohne Entscheidung laufen die Kosten für Haus, Versicherung und Grundsteuer weiter.
4. Eine gerichtlich angeordnete Versteigerung unterschätzen. Sie dauert oft viele Monate und kostet Gebühren. Der Erlös liegt häufig deutlich unter dem Marktwert. Das sind Erfahrungswerte und keine festen Größen.
5. Die Meldung ans Finanzamt vergessen. Melden Sie den Erwerb einer Immobilie innerhalb von drei Monaten. Das gilt auch nach der Eröffnung eines Testaments.
6. Die Frist für einen steuerfreien Verkauf falsch verstehen. Sie beginnt mit dem Erbe nicht neu. Erben übernehmen den Kaufzeitpunkt des Verstorbenen. Deshalb kann der Verkauf steuerfrei sein oder Steuern auslösen.
7. Einen unnötigen Erbschein beantragen. Oft genügt dem Grundbuchamt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Ein zusätzlicher Erbschein kostet Zeit und Geld.
8. Die Frist zum Ausschlagen verpassen. Ist das Erbe überschuldet, können Sie es ausschlagen. Dafür bleiben meist nur sechs Wochen. Mit Bezug zum Ausland sind es sechs Monate.

Stand der Recherche: 25. September 2026. Diese Hinweise ersetzen keine persönliche Beratung zu Recht oder Steuern. Ob eine Frist für Sie gilt, klären Notar, Nachlassgericht oder Steuerberater.

Ein Erbe möchte verkaufen. Ein anderer möchte vermieten. Ein dritter möchte einziehen. Solche Spannungen sind normal. Nach unserer Erfahrung entsteht Streit meist durch schlechte Kommunikation. Deshalb bringen wir zuerst alle an einen Tisch.

Was eine Einigung erleichtert:

• Die Beweggründe kennenHinter jeder Haltung steht ein Grund. Vielleicht braucht jemand Geld. Ein anderer hängt am Elternhaus. Erst bekannte Gründe machen eine gemeinsame Lösung möglich.
• Eine gemeinsame ZahlenbasisEin belegbarer Wert erleichtert ruhige Gespräche. Erinnerungen und Bauchgefühl reichen dafür oft nicht aus.
• Klare MöglichkeitenEin Erbe zahlt die anderen aus. Alle verkaufen gemeinsam oder vermieten die Immobilie. Wir zeigen die Folgen jeder Möglichkeit offen nebeneinander.
• Neutral und diskretWir bevorzugen keinen einzelnen Erben. Was Sie uns anvertrauen, bleibt bei uns.

Nicht immer gelingt eine Einigung. Carlo Rohner sagt: „In der Regel findet man eine Lösung, wenn man die Beweggründe kennt. Es gibt aber auch Einzelfälle, da kann man als Makler nichts tun.“

Kommt keine Einigung zustande, kann ein Erbe eine gerichtliche Versteigerung beantragen. Dann bestimmt das Gericht den Ablauf. Der Erlös fällt oft niedriger aus. Diesen Weg verfolgen wir nicht. Wir setzen auf eine Lösung, die alle mittragen.

Die Frage nach einer Vermietung kommt fast immer. Eine richtige Antwort für alle gibt es nicht. Wir fragen zuerst: Möchten Sie die Verantwortung für ein vermietetes Haus übernehmen? Diese Punkte helfen bei der Abwägung:

Im Einzelfall kann eine Vermietung trotzdem sinnvoll sein. Bei einem schwachen Verkaufsmarkt vermieten manche Erben zunächst. Diese Entscheidung hängt oft von der persönlichen Haltung ab. Ein früher Verkauf kann steuerliche Folgen haben. Das gilt auch für eine Vermietung. Mehr dazu finden Sie im Abschnitt Steuern.

Oft beginnt ein Verkauf schon vor dem Erbfall. Ein Elternteil zieht ins Pflegeheim. Das Haus steht anschließend leer. Wir begleiten auch solche Verkäufe. Wir sprechen eng mit Kindern, Bevollmächtigten oder betreuenden Personen.

• Mit VollmachtHaben die Eltern ihren Kindern eine Vollmacht erteilt, können diese den Verkauf regeln. Ob die Vollmacht dafür ausreicht, klärt der Notar.
• Mit BetreuerGibt es keine Vollmacht, bestimmt das zuständige Gericht eine betreuende Person. Für den Verkauf braucht diese Person die Genehmigung des Gerichts.
• Abstimmung mit dem GerichtBraucht der Verkauf eine Genehmigung, stimmen wir uns mit dem zuständigen Gericht ab.

Diese Regeln schützen die Eltern. Carlo Rohner bringt es auf den Punkt: „Da kann kein willkürlicher Verkauf stattfinden.“

Erben sollen nicht jede Kleinigkeit selbst regeln. Folgende Aufgaben übernehmen wir:

Fragen zu Rechten und Steuern beantworten Notar, Nachlassgericht, Anwalt und Steuerberater. Wir nennen Ihnen passende Ansprechpartner.

Klaus Müller arbeitet seit 1990 als Immobilienexperte. Carlo Rohner und Max Zander sind Immobilienmakler (IHK).

Viele Erben denken zuerst an mögliche Steuern. Drei Punkte sollten Sie kennen:

• Die Spekulationsfrist läuft weiterErben übernehmen den Kaufzeitpunkt des Verstorbenen. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, bleibt ein Gewinn in der Regel steuerfrei. Für selbst genutztes Wohneigentum gelten Ausnahmen. Mehr zur Spekulationssteuer
• Das Familienheim hat eine BedingungEhepartner und Kinder können das Elternhaus steuerfrei erben. Dafür müssen sie selbst einziehen und zehn Jahre dort wohnen. Für Kinder gilt das bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Ein früher Verkauf oder eine Vermietung kann die Steuerfreiheit rückwirkend aufheben.
• Das Finanzamt will Bescheid wissenMelden Sie den Erwerb einer Immobilie innerhalb von drei Monaten. Der Wert und der Verwandtschaftsgrad bestimmen die Höhe der Erbschaftsteuer. Bei enger Verwandtschaft ist der Freibetrag meist höher. Mehr zu Freibeträgen

Diese Angaben bieten eine erste Orientierung. Sie ersetzen keine Beratung zu Steuern oder Rechten. Lassen Sie Ihren Fall bitte von einem Steuerberater prüfen. Stand: 25. September 2026.