Wie wird die Wohnfläche beim Hausverkauf richtig berechnet?
Welche Flächen angerechnet werden, warum ältere Unterlagen abweichen können und wie eine nachvollziehbare Berechnung mit aktuellen Grundrissen entsteht. Dabei arbeiten wir mit einem Architekten zusammen.
Die Wohnfläche ist eine wichtige Grundlage für den Angebotspreis und für die Finanzierung des Käufers. Üblicher Maßstab beim Verkauf ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV): Räume und Raumteile ab 2 m Höhe zählen voll, Flächen von 1 m bis unter 2 m zur Hälfte, Flächen unter 1 m gar nicht. Keller und Garage zählen in der Regel nicht mit.
Angaben in älteren Unterlagen weichen davon häufig ab — wegen einer anderen Berechnungsnorm, wegen späterer Umbauten oder weil geschätzt wurde. Reichen die vorhandenen Unterlagen nicht aus, messen wir Ihre Immobilie digital vor Ort auf, berechnen die Wohnfläche nach der WoFlV und erstellen neue Grundrisse. Unser Architekt prüft und unterzeichnet beides, damit die Angaben für Exposé und Finanzierung nachvollziehbar sind.
Warum eine korrekte Wohnfläche für Preis und Finanzierung wichtig ist
Häuser und Wohnungen werden pro Quadratmeter verglichen — von Käufern, von Portalen und von Banken. Wird die Wohnfläche zu niedrig angesetzt, fällt auch der Angebotspreis zu niedrig aus. Rein rechnerisch: Läge der Quadratmeterpreis bei 3.000 Euro, entsprächen zehn nicht erfasste Quadratmeter 30.000 Euro. In der Praxis ergibt sich der Preis allerdings nicht allein aus der Fläche — Lage, Zustand und Gesamtgröße wirken mit.
Auch eine zu hoch angegebene Wohnfläche kann Folgen haben. Je nach Einzelfall kommen Ansprüche des Käufers infrage, etwa eine Minderung des Kaufpreises. Und wenn die Bank des Käufers die Fläche nicht nachvollziehen kann, sind Rückfragen zur Finanzierung möglich.
Vor der Vermarktung prüfen wir deshalb die vorhandenen Flächenangaben und klären mit Ihnen, ob eine neue Berechnung nötig ist. Dazu gehört auch die Offenheit in die andere Richtung: Eine neue Berechnung kann eine kleinere Fläche ergeben als bisher angenommen. Im ersten Moment unangenehm — sie schützt Sie aber vor Nachforderungen nach dem Verkauf. Welche Unterlagen Sie sonst noch brauchen, zeigt unsere Checkliste →
Welche Flächen werden zu welchem Anteil angerechnet?
Für Verkaufsunterlagen ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) der Maßstab. Die Übersicht zeigt die wichtigsten Anrechnungsregeln — hier weichen ältere Unterlagen oft ab.
| Raum / Fläche | Anrechnung nach WoFlV |
|---|---|
| Räume und Raumteile ab 2 m HöheWohnen, Schlafen, Küche, Bad, Flur innerhalb des Wohnbereichs; die Höhe wird vom Fußboden bis zur Decke gemessen | 100 % |
| Räume und Raumteile von 1 m bis unter 2 m Höheam häufigsten unter Dachschrägen | 50 % |
| Flächen unter 1 m Höhe | 0 % |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, TerrasseLoggia = ein Balkon, der ins Gebäude eingerückt ist; sofern sie ausschließlich zur Wohnung gehören, in begründeten Fällen bis zu 50 % | in der Regel 25 % |
| Nicht beheizbarer Wintergarten, Schwimmbadallseits geschlossen; ist der Raum beheizbar, zählt er wie normaler Wohnraum | 50 % |
| Keller, Waschküche, Boden- und Trockenraum, Heizungsraum, GarageZubehörräume außerhalb der Wohnung — auch im ausgebauten Zustand, solange sie nicht baurechtlich als Wohnraum zulässig sind. Eine Abstellkammer innerhalb der Wohnung zählt dagegen mit. | 0 % |
| Treppen mit mehr als drei Stufenim Verordnungstext: mehr als drei Steigungen, samt Treppenabsätzen; Treppen bis zu drei Stufen zählen mit | 0 % |
Flächen, die nicht zur Wohnfläche zählen — Keller, Hobbyraum, Dachboden, Garage — verschwinden damit nicht: Sie werden als Nutzfläche gesondert ausgewiesen und im Exposé eigens genannt. Sie zählen nur nicht zur Wohnfläche.
WoFlV oder DIN 277 — warum es zwei verschiedene Zahlen gibt
In Bauunterlagen taucht oft eine Fläche nach DIN 277 auf — einer Norm aus der Bauplanung. Sie kennt den Begriff Wohnfläche gar nicht, sondern ermittelt Grundflächen: Balkone und Terrassen werden dabei in der Regel nicht auf ein Viertel gekürzt, und Höhenabzüge für Dachschrägen sieht sie üblicherweise nicht vor. Das Ergebnis fällt dadurch meist größer aus als die Wohnfläche nach WoFlV. Eine Fläche nach DIN 277 sollte im Exposé deshalb klar als solche bezeichnet und nicht ungeprüft als Wohnfläche übernommen werden. Die WoFlV ist formal nur für geförderten Wohnraum vorgeschrieben — im freien Verkauf ist sie aber der Standard, an dem sich Käufer, Banken und im Streitfall auch Gerichte orientieren.
Keine oder nur alte Pläne? So kommen Sie zu aktuellen Unterlagen
Viele Eigentümer haben vor dem Verkauf nur noch alte, schwer lesbare Kopien der Baupläne — oder gar keine Unterlagen mehr. In beiden Fällen lässt sich der aktuelle Stand klären.
Zunächst prüfen wir die Bauakte. Beim Bauamt Ihrer Stadt wird zu genehmigten Gebäuden in der Regel eine Bauakte geführt; dort liegen oft noch die Originalpläne — vollständig ist sie allerdings nicht immer. Als Eigentümer erhalten Sie in der Regel Einsicht; Handhabung, Gebühren und die Herausgabe von Plankopien unterscheiden sich je nach Bauamt. Mit Ihrer Vollmacht übernehmen wir die Anfrage für Sie.
Falls erforderlich, folgt ein digitales Aufmaß. Sind die Pläne unbrauchbar oder verschollen — oder wurde seither umgebaut —, messen wir Ihre Immobilie mit dem Laser digital auf: Raum für Raum, samt Dachschrägen und den unterschiedlichen Höhen darunter. Auf Grundlage dieses Termins erstellen wir die Wohnflächenberechnung nach WoFlV und neue, maßgenaue Grundrisse für Exposé und Bank.
Alte Pläne sollten Sie aufheben. Im Vergleich mit dem heutigen Zustand zeigt sich, was seither umgebaut wurde — das gehört später in die Verkaufsunterlagen.
Darstellung des typischen Wegs: vom kaum lesbaren Altplan — oder ganz fehlenden Unterlagen — zum klaren, maßgenauen Grundriss nach dem digitalen Aufmaß (Muster).
„Die Bank verlangt eine Wohnflächenberechnung“
Für viele Eigentümer kommt diese Anforderung überraschend. Wir planen sie von Anfang an ein. Die Bank des Käufers prüft die Immobilie als Sicherheit; viele Institute verlangen dafür eine nachvollziehbare, aktuelle Berechnung der Wohn- und Nutzflächen. Welche Unterlagen genau gefordert werden, unterscheidet sich allerdings von Bank zu Bank. Eine formlose eigene Rechnung genügt dann meist nicht — gefragt sind Unterlagen von fachkundiger Stelle.
Wir übernehmen das Aufmaß vor Ort und stimmen die Prüfung mit unserem Architekten ab: Er prüft die Berechnung und gibt sie mit Unterschrift und Stempel frei. In den bisher von uns begleiteten Finanzierungen wurden diese Unterlagen von der jeweiligen Bank akzeptiert; die Entscheidung liegt aber immer bei der Bank. Ein eigenes Architekturbüro müssen Sie dafür nicht suchen und beauftragen.
Der Energieausweis ist ein eigenes Thema mit eigenen Regeln: Den erstellt nicht der Architekt, sondern ein Energieberater. Auch das organisieren wir.
Mögliche Folgen falscher Flächenangaben
In notariellen Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien wird die Gewährleistung fast immer ausgeschlossen. Dieser Ausschluss trägt aber nicht, wenn die Wohnfläche bewusst falsch angegeben oder ausdrücklich zugesichert wurde. Dann kann eine deutlich zu kleine Wohnfläche ein Sachmangel sein: Der Käufer kann den Kaufpreis mindern, im Einzelfall vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen.
Eine feste Toleranzgrenze gibt es beim Immobilienkauf nicht — Gerichte haben teils schon Abweichungen von unter zehn Prozent als Mangel gewertet. Auf die verbreitete „Zehn-Prozent-Faustregel“ sollten Sie sich deshalb nicht verlassen. Auch auf ein „ca.“ vor der Quadratmeterzahl ist kein Verlass: Gerichte billigen ihm allenfalls eine geringe Toleranz zu.
Ansprüche wegen Sachmängeln verjähren beim Hauskauf grundsätzlich in fünf Jahren ab Übergabe. Wurde ein Mangel arglistig verschwiegen, ist das keine Obergrenze: Dann laufen drei Jahre ab dem Zeitpunkt, in dem der Käufer davon erfährt — längstens zehn Jahre.
Wir empfehlen deshalb, die Wohnfläche vor Beginn der Vermarktung prüfen und bei Bedarf neu berechnen zu lassen: erst messen, dann inserieren. Diese Übersicht ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt.
Wann die Prüfung durch einen Architekten sinnvoll ist
Manche Fragen zeigen sich erst bei der Sichtung der Unterlagen. Wir klären sie mit unserem Architekten, bevor die Vermarktung beginnt.
Wintergarten, Garage oder Anbau wurden nie genehmigt? Verschweigen dürfen Sie das nicht — und durch Zeitablauf wird ein ungenehmigter Bau nicht legal. Je nach Lage und Baurecht kommt eine nachträgliche Genehmigung in Betracht. Wie die Chancen stehen, klären wir mit unserem Architekten.
Beim Bauamt fehlen Pläne, oder Bestand und Akte passen nicht zusammen? Wir tragen zusammen, was genehmigt ist, messen den heutigen Zustand auf und legen beides nebeneinander.
Ausgebaute Räume sind nicht automatisch Wohnfläche — dafür muss die Nutzung baurechtlich zulässig sein. Wir prüfen, welche Flächen nach der Wohnflächenverordnung angerechnet werden können, und besprechen mit unserem Architekten, ob eine Nutzungsänderung sinnvoll ist — also der Antrag, einen Raum offiziell als Wohnraum zu nutzen.
Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die fachliche Grundlage dafür erarbeiten wir gemeinsam mit unserem Architekten. Damit liegen zwei der nötigen Bausteine vor; hinzu kommen die notarielle Teilungserklärung und die Anlage der Wohnungsgrundbücher. Ist das Haus vermietet, gelten zusätzlich Schutzrechte der Mieter. Ob eine Aufteilung wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab.
Ist das Grundstück teilbar? Wäre ein Anbau oder Neubau zulässig? Eine Bauvoranfrage kann vor dem Verkauf klären, welche weitere Bebauung grundsätzlich zulässig ist. Fällt der Bescheid negativ aus, liegt das Ergebnis schriftlich vor und gehört dann in die Verkaufsunterlagen — ob sich die Anfrage lohnt, besprechen wir vorher.
In drei Schritten zu geprüften Unterlagen
Wir schauen gemeinsam, was an Plänen und Berechnungen da ist. Reichen Ihre Unterlagen aus, sparen Sie sich das Aufmaß.
Ein Termin bei Ihnen im Haus: Wir messen per Laser Raum für Raum, inklusive Dachschrägen und der Höhen darunter. Je nach Größe des Hauses dauert das ein bis zwei Stunden.
Sie erhalten die Wohnflächenberechnung nach WoFlV und bemaßte Grundrisse aller Ebenen — geprüft, unterzeichnet und gestempelt von unserem Architekten. Die Unterlagen können Sie anschließend für das Exposé und für Anfragen von Käufern und Banken verwenden.
Berechnung und Grundrisse mit Architektenprüfung sind eine eigene Leistung und nicht durch die Maklerprovision abgedeckt. Das Honorar richtet sich nach Größe und Aufwand Ihrer Immobilie; den verbindlichen Festbetrag nennen wir Ihnen vor der Beauftragung.
Dipl.-Ing. Architekt Helmut Hermanns
Bei Wohnflächenberechnungen und den hier genannten baulichen Fragen arbeiten wir seit Jahren mit Dipl.-Ing. Architekt Helmut Hermanns als festem Partner zusammen.
So läuft es ab: Wir nehmen Ihre Immobilie digital vor Ort auf. Er prüft anschließend die Berechnung und die Grundrisse und gibt beides mit Unterschrift und Stempel frei.
Für Sie heißt das: fachlich geprüfte Unterlagen — die Abstimmung mit dem Architekten übernehmen wir.
Häufige Fragen zu Wohnfläche, Aufmaß und Grundrissen
Was zählt zur Wohnfläche eines Hauses?
Zur Wohnfläche zählen die Grundflächen der Wohnräume: Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur innerhalb des Wohnbereichs. Flächen unter Dachschrägen zählen je nach Höhe ganz, halb oder gar nicht. Balkone und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet, unbeheizbare Wintergärten zur Hälfte. Keller, Garage, Heizungs- und Trockenräume zählen nicht mit — die Übersichtstabelle oben zeigt die Details.
Zählt der ausgebaute Keller zur Wohnfläche?
Grundsätzlich nein: Kellerräume sind Zubehörräume und zählen nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche — auch dann nicht, wenn sie hochwertig ausgebaut sind. Anders kann es aussehen, wenn ein Raum im Untergeschoss baurechtlich als Wohnraum genehmigt ist. Genau diese Abgrenzung prüfen wir beim Aufmaß, denn sie beeinflusst die ausgewiesene Wohnfläche und damit auch den Angebotspreis.
Wie werden Dachschrägen angerechnet?
Nach der Wohnflächenverordnung zählen Räume und Raumteile ab 2 m Höhe voll, Flächen von 1 m bis unter 2 m zur Hälfte, und Flächen unter 1 m bleiben außer Ansatz. Dachschrägen sind damit eine häufige Ursache für Abweichungen gegenüber alten Plänen.
Zählen Balkon und Terrasse zur Wohnfläche?
Ja, aber nur anteilig: Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens zur Hälfte. Wer sie versehentlich voll mitzählt, weist eine zu große Wohnfläche aus — ein häufiger Fehler in älteren Unterlagen.
WoFlV oder DIN 277 — welche Berechnung brauche ich?
Für Verkauf, Vermietung und Bankfinanzierung ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) der Marktstandard. Die DIN 277 stammt aus der Bauplanung: Sie kürzt Balkone in der Regel nicht auf ein Viertel und sieht üblicherweise keine Höhenabzüge für Dachschrägen vor — deshalb fallen DIN-277-Werte meist größer aus. Steht in alten Unterlagen eine DIN-277-Fläche, erklärt das viele Abweichungen.
Wer darf eine Wohnflächenberechnung erstellen — und was akzeptiert die Bank?
Eine Wohnflächenberechnung darf grundsätzlich jeder erstellen — entscheidend ist, ob Käufer und Bank ihr vertrauen. Viele Banken verlangen für die Finanzierung eine nachvollziehbare, aktuelle Berechnung der Wohn- und Nutzflächen, üblicherweise von fachkundiger Stelle wie einem Architekten. In den bisher von uns begleiteten Finanzierungen wurden die von unserem Architekten geprüften und unterzeichneten Berechnungen von der jeweiligen Bank akzeptiert; die Entscheidung liegt aber immer bei der Bank. Eine selbst gebaute Excel-Tabelle reicht dafür meist nicht.
Was passiert, wenn die Wohnfläche im Exposé falsch ist?
In notariellen Kaufverträgen wird die Gewährleistung fast immer ausgeschlossen. Dieser Ausschluss trägt aber nicht, wenn Angaben bewusst falsch gemacht oder zugesichert wurden. Dann kann eine deutlich zu hoch angegebene Wohnfläche ein Sachmangel sein: Der Käufer kann den Kaufpreis mindern, im Einzelfall vom Vertrag zurücktreten. Eine feste Toleranzgrenze gibt es beim Kauf nicht — Gerichte haben teils schon Abweichungen von unter zehn Prozent als Mangel gewertet. Eine aktuelle, nachvollziehbare Berechnung vor der Vermarktung verringert das Risiko abweichender Angaben.
Schützt mich ein „ca.“ vor der Quadratmeterangabe?
Nein, darauf sollten Sie sich nicht verlassen. Gerichte billigen dem Zusatz „circa“ allenfalls eine geringe Toleranz zu — eine erhebliche Abweichung bleibt auch mit „ca.“ ein Mangel. Besser als eine weiche Formulierung ist eine Angabe, die stimmt.
Ich habe keine Grundrisse oder Baupläne mehr — was nun?
Fehlende Pläne kommen häufig vor und lassen sich in der Regel ersetzen. Zunächst prüfen wir die Bauakte beim Bauamt: Als Eigentümer haben Sie ein Einsichtsrecht, dort liegen oft die Originalpläne. Fehlen auch dort brauchbare Pläne oder wurde umgebaut, nehmen wir ein digitales Laser-Aufmaß vor Ort. Gemessen wird in einem Termin; die Grundrisse und die Berechnung erstellen wir anschließend daraus.
Was kostet eine Wohnflächenberechnung mit Grundrissen?
Berechnung und bemaßte Grundrisse mit Prüfung und Unterschrift des Architekten sind eine eigene Leistung und nicht durch die Maklerprovision abgedeckt. Den verbindlichen Festbetrag nennen wir Ihnen vor der Beauftragung; er richtet sich nach Größe und Aufwand der Immobilie. Die Suche nach einem eigenen Architekturbüro entfällt, weil wir die Abstimmung übernehmen.
Mein Anbau hat keine Baugenehmigung — muss ich das beim Verkauf offenlegen?
Ja. Eine fehlende Genehmigung ist ein wesentlicher Umstand, den Sie nicht verschweigen dürfen. Sie sollte offengelegt und möglichst vor dem Verkauf geklärt werden. Wichtig zu wissen: Ein ungenehmigter Bau wird durch Zeitablauf nicht legal. Je nach Situation kommt eine nachträgliche Genehmigung infrage; dazu stimmen wir uns mit unserem Architekten ab.
Inhaber, IHK-zertifiziert · führt Aufmaße selbst vor Ort durch · zuletzt aktualisiert am
Reichen Ihre Unterlagen für Verkauf und Bank?
Schicken Sie uns Ihre vorhandenen Unterlagen. Die Prüfung ist kostenlos: Wir sagen Ihnen, ob sie ausreichen und was noch fehlt. Fehlen Wohnflächenberechnung oder Grundrisse, erstellen wir beides nach einem Aufmaß und lassen es durch unseren Architekten prüfen — den Betrag dafür nennen wir Ihnen vorher.
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