Haus verkaufen ohne Makler: Geht das, und worauf kommt es an?
Was Sie bei einem Privatverkauf selbst übernehmen und wo es in der Praxis schwierig werden kann. Dazu ein Rechenbeispiel. Geschrieben aus dem Alltag unseres Teams in Grevenbroich, Dormagen, Kerpen und Umgebung.
Kurz gesagt: Ja, Sie dürfen Ihr Haus ohne Makler verkaufen. Viele Eigentümer schaffen das auch. Entscheidend sind drei Dinge: ein marktgerechter Angebotspreis, vollständige Unterlagen mit Energieausweis und ein Kaufvertrag, der Sie absichert. Den Vertrag beurkundet immer ein Notar. Um alles andere kümmern Sie sich selbst.
Braucht jeder Eigentümer einen Makler?
Nein. Niemand muss einen Makler beauftragen. Es gibt Eigentümer, die ihr Haus erfolgreich allein verkaufen. Das sagt auch Carlo Rohner, Inhaber von Rohner Immobilien:
„Ich würde lügen, wenn ich sagen würde, dass jeder einen Makler braucht. Das ist definitiv nicht der Fall.“
Wichtiger ist eine andere Frage: Erreichen Sie am Ende das, was Sie sich wünschen? Stimmt der Preis? Sichert der Kaufvertrag Sie ab? Sind alle nötigen Unterlagen vollständig? Im besten Fall fallen Fehler nie auf. Im schlechtesten Fall sorgen sie noch Monate nach dem Notartermin für Ärger.
Auf dieser Seite lesen Sie deshalb beides: was Sie beim Privatverkauf selbst übernehmen und wo es oft schwierig wird. Ob Sie allein oder mit Unterstützung verkaufen, entscheiden Sie.
Was übernehmen Sie beim Privatverkauf selbst?
Beim Privatverkauf liegt jeder Schritt in Ihrer Hand. Sie schätzen den Wert ein und besorgen Energieausweis und Unterlagen. Sie inserieren, beantworten Anfragen, zeigen das Haus, verhandeln und beauftragen den Notar. Nur die Beurkundung des Kaufvertrags muss ein Notar übernehmen.
Wert und Angebotspreis
Sie schätzen den Marktwert ein und legen einen passenden Angebotspreis fest. Online-Rechner ersetzen keine Besichtigung vor Ort.
Wie eine Wertermittlung abläuftEnergieausweis
Den Energieausweis brauchen Sie schon für die Anzeige. Seine wichtigsten Werte gehören ins Inserat. Spätestens bei der Besichtigung legen Sie ihn vor. Nach dem Kaufvertrag bekommt ihn der Käufer.
Energieausweis beim VerkaufUnterlagen
Sie brauchen Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Nachweise über Modernisierungen. Was fehlt, bekommen Sie beim Grundbuchamt, Katasteramt oder Bauamt.
Checkliste VerkaufsunterlagenExposé und Fotos
Sie schreiben eine Beschreibung und machen Fotos, die das Haus zeigen, wie es wirklich ist. Dazu kommen Grundrisse. Wie Sie das Haus zeigen, entscheidet mit, wer sich meldet.
Portale und Anfragen
Sie schalten und bezahlen die Anzeige auf den Portalen. Sie beantworten Anfragen und wählen aus, wen Sie einladen.
Besichtigungen
Sie vereinbaren Termine, führen durch das Haus und beantworten alle Fragen, auch unangenehme.
Verhandlung
Sie vergleichen Angebote, verhandeln und prüfen, ob der Käufer den Kauf bezahlen kann.
Notar
Sie wählen ein Notariat, liefern die Angaben für den Kaufvertrag und prüfen den Entwurf. Den Vertrag selbst schreibt und beurkundet der Notar.
Vom Notartermin bis zur SchlüsselübergabeÜbergabe
Bei der Übergabe halten Sie Zählerstände und Schlüssel in einem Protokoll fest.
Beim Energieausweis lohnt sich Sorgfalt. Fehlt er oder fehlen Angaben in der Anzeige, drohen Bußgelder bis zu 10.000 Euro.
Wo wird es beim Privatverkauf in der Praxis schwierig?
Nach unserer Erfahrung vor allem an drei Stellen: beim Angebotspreis, bei den Besichtigungen und beim Kaufvertrag. Keine dieser Aufgaben ist unlösbar. Sie kosten aber Zeit und Nerven, im ungünstigen Fall auch Geld. Oft zeigen sich die Schwierigkeiten erst, wenn das Haus schon inseriert ist.
- Der Preis: erst etwas mehr versuchen
Viele Eigentümer starten mit einem Preis über dem Markt, um Spielraum für Verhandlungen zu haben. Bleiben die Anfragen aus, muss der Preis sinken. Interessenten merken, wenn eine Anzeige lange online ist und billiger wird. Das schwächt Ihre Position in der Verhandlung.
- Die Besichtigung: Interessenten sagen nicht, was sie denken
Carlo Rohner hat die Erfahrung gemacht: Dem Eigentümer gegenüber halten sich Interessenten oft zurück. Sie wollen ein Haus, in dem jemand lange gelebt hat, nicht schlechtreden. Einem Makler, der keinen Druck macht, sagen sie meist offener, was sie denken. Genau diese ehrlichen Rückmeldungen helfen, Preis und Präsentation richtig einzuschätzen.
- Der Kaufvertrag: was hineingehört und was nicht
Den Entwurf schreibt der Notar. Was darin steht, hängt aber von den Angaben von Käufer und Verkäufer ab: Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, bekannte Mängel und Haftung. Wer nicht weiß, welche Fragen offen sind, stellt sie auch nicht.
„Die meisten Eigentümer versuchen es einfach mal für ein bisschen mehr. Im besten Fall findet sich ein Käufer, vielleicht aber auch nicht. Dann muss man den Preis runtersetzen.“
Der Angebotspreis ist deshalb der wichtigste Punkt. Er entscheidet, wer sich meldet, wie schnell der Verkauf gelingt und wo die Verhandlung beginnt. Eine Wertermittlung vor Ort mit echten Verkäufen aus der Nachbarschaft lässt sich dabei nicht ersetzen.
Was ist teurer: die Provision oder eine Preissenkung?
Das hängt vom Einzelfall ab. Ein Rechenbeispiel zeigt aber die Größenordnung. Bei einem Angebotspreis von 400.000 Euro kostet schon eine Preissenkung um 5 Prozent 20.000 Euro. Der Anteil des Verkäufers an der Maklerprovision läge bei den in NRW üblichen 3,57 Prozent bei 14.280 Euro.
| Rechenbeispiel, Angebotspreis 400.000 € | Betrag |
|---|---|
| Preissenkung um 5 % | 20.000 € |
| Preissenkung um 3 % | 12.000 € |
| Verkäufer-Anteil Provision, 3,57 % inkl. MwSt. | 14.280 € |
Dies ist ein reines Rechenbeispiel, keine Statistik und kein Versprechen. Ob und wie stark der Preis sinken muss, hängt von Immobilie, Lage und Markt ab. Die Provision ist frei verhandelbar. 3,57 Prozent je Seite inklusive Mehrwertsteuer sind in NRW üblich, aber kein fester Satz. Wie sich die Maklerprovision berechnet
Die Rechnung zeigt nur eines: Stimmt der Preis am Anfang nicht, ist die gesparte Provision schnell aufgebraucht. Umgekehrt garantiert auch ein Makler keinen bestimmten Kaufpreis. Wer allein verkauft und von Anfang an einen marktgerechten Preis ansetzt, spart die Provision wirklich.
„Das ist vielleicht Geld, von dem man gar nicht weiß, was ein guter Makler daraus hätte machen können. Da sind die 3,57 Prozent schnell erreicht.“
Neben der Provision zahlen Verkäufer unter anderem den Energieausweis und die Löschung ihrer Grundschulden. Eine Übersicht finden Sie im Ratgeber zu den Kosten beim Hausverkauf.
Wie spricht man Mängel beim Hausverkauf offen an?
Sprechen Sie bekannte Mängel offen an: kurz, sachlich und ohne Drama. Entscheidend ist, wann und wie Sie das tun. Am Beispiel eines feuchten Kellers erklärt Carlo Rohner, wie unser Team vorgeht:
- Im Internet-ExposéDie Anzeige auf den Portalen bleibt kurz und stellt zunächst das Haus vor. Der feuchte Keller wird dort noch nicht erwähnt.
- Im vollständigen ExposéErnsthafte Interessenten erhalten das ausführliche Exposé. Darin wird die Feuchtigkeit offen angesprochen.
- Bei der BesichtigungEin kleines Handout greift das Thema noch einmal auf. Nicht aufdringlich, sondern so selbstverständlich wie jede andere Information über das Haus.
„Wir machen da kein Drama draus. Wenn der Keller feucht ist, sprechen wir das kurz an. Die Art, wie wir darüber reden, nimmt direkt den Wind aus den Segeln.“
Wer einen Mangel von sich aus anspricht, nimmt ihm den Überraschungseffekt. Der Interessent erfährt davon nicht erst im Keller oder vom Gutachter. Er hört es direkt vom Verkäufer. So kann er den Mangel in sein Angebot einrechnen. Das schafft Vertrauen, auch wenn das Gespräch erst unangenehm wirkt.
Kurz erklärt: Mängel und Haftung
Beim Verkauf gebrauchter Häuser wird die Haftung für Mängel im Kaufvertrag meist ausgeschlossen. Das schützt Sie aber nicht, wenn Sie einen bekannten Mangel verschweigen. Dann haften Sie trotzdem. Das Gleiche gilt für Eigenschaften, die Sie ausdrücklich zusagen.
Sagen Sie deshalb offen, was Sie über Ihr Haus wissen. Halten Sie es im Zweifel schriftlich fest, zum Beispiel im Exposé oder im Kaufvertrag. Die genaue Formulierung klärt der Notar.
„Es geht um die Kommunikation und darum, dass sich am Ende niemand über den Tisch gezogen fühlt.“
Was bezahlt ein Makler vorab und wann bezahlen Sie ihn?
Ein Makler zahlt die Kosten der Vermarktung zunächst selbst: Energieausweis, Portale, Fotos, Grundrisse und Exposé. Sein Geld bekommt er erst, wenn der Verkauf zustande kommt.
Bei uns sind das je nach Immobilie teils hohe vierstellige Beträge. Wir geben sie im Voraus aus, zum Beispiel für Fotos mit hochwertiger Kamera und Drohnenaufnahmen. Dazu kommen begehbare 3D-Rundgänge mit Matterport, neu gezeichnete Grundrisse und Anzeigen auf den großen Portalen. Beim Privatverkauf zahlen Sie solche Ausgaben selbst und vorab, egal ob der Verkauf gelingt. Carlo Rohner beobachtet deshalb, dass Privatverkäufer hier oft sparen, zum Beispiel beim Energieausweis oder bei den Portalen.
In der Regel schreiben wir unsere Rechnung erst, wenn der Kaufpreis bei Ihnen angekommen ist. So zahlen Sie die Provision aus dem Verkaufserlös und nicht aus Ihren Ersparnissen.
„Die Leute sollen nicht ihren Bausparvertrag kündigen, um unsere Provision zu bezahlen. Sie sollen das aus dem Verkaufserlös bezahlen.“
Was ein Makler zwischen Auftrag und Notartermin alles übernimmt, lesen Sie in unserem Ratgeber Was macht ein Immobilienmakler?
Worauf sollten Sie achten, wenn Sie Ihr Haus privat verkaufen?
Wenn Sie Ihr Haus allein verkaufen möchten, ist das Ihre Entscheidung. Sie verdient Respekt. Carlo Rohner sieht es ebenso:
„Gegen Privatverkäufer, die es trotzdem allein machen möchten, habe ich nichts. Das sollen sie machen.“
Für einen Selbstcheck vorab hat Carlo Rohner eine kleine Grundregel aus seiner Erfahrung:
„Manche Leute sind super ordentlich. Sie haben die Unterlagen schon bestens vorbereitet und sich richtig tief mit dem Thema befasst. Von denen sollte man meinen, die können das selbst. Genau diese Leute merken, wie komplex das Ganze ist. Andere befassen sich nicht damit. Sie schießen mal eben nachmittags bei Dämmerung ein Foto aus der Hüfte. Dann laden sie ein schlechtes Exposé mit einem selbst erstellten Energieausweis hoch. Das sind die Leute, die meinen, sie können es selbst. Dabei brauchen gerade sie uns am dringendsten.“
Damit Ihr Verkauf gut läuft, haben wir sieben Punkte zusammengestellt. Sie beruhen auf den geltenden Vorschriften und auf unserer Erfahrung:
- Energieausweis vor dem Inserat besorgen. In die Anzeige gehören die wichtigsten Werte daraus: Art des Ausweises, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Bei der Besichtigung legen Sie ihn vor.
- Aktuellen Grundbuchauszug anfordern. Sie bekommen ihn beim Grundbuchamt am Amtsgericht. Prüfen Sie, welche Grundschulden und Rechte eingetragen sind. Grundschulden werden meist mit dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht. Klären Sie das früh mit Ihrer Bank.
- Unterlagen vollständig zusammenstellen. Die Bank des Käufers braucht Pläne, Flächenangaben und Nachweise. Fehlende Dokumente verzögern die Finanzierung. Zur Unterlagen-Checkliste
- Den Preis vor Ort einschätzen lassen. Das kann ein Sachverständiger machen oder eine Wertermittlung vor Ort. Online-Rechner und Angebotspreise auf Portalen zeigen nur, was verlangt wird. Sie zeigen nicht, was wirklich bezahlt wurde.
- Besichtigungen sicher organisieren. Vereinbaren Sie Termine nur mit vollständigem Namen und Telefonnummer. Führen Sie Besichtigungen möglichst nicht allein durch. Räumen Sie Wertsachen und persönliche Unterlagen vorher weg.
- Käufer und Finanzierung vor dem Notartermin klären. Lassen Sie sich von der Bank des Käufers schriftlich bestätigen, dass die Finanzierung steht. Erst dann vereinbaren Sie den Termin. Das Notariat prüft außerdem die Identität aller Beteiligten.
- Den Vertragsentwurf früh anfordern und in Ruhe prüfen. Bitten Sie das Notariat früh um den Entwurf. Lesen Sie ihn in Ruhe und stellen Sie Ihre Fragen vor dem Termin.
Wie der Ablauf vom Vertragsentwurf bis zur Schlüsselübergabe aussieht, erklärt unser Ratgeber Vom Notartermin bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen zum Hausverkauf ohne Makler
Brauche ich für den Privatverkauf einen Energieausweis?
In aller Regel ja. Den Energieausweis brauchen Sie schon für die Anzeige. Seine wichtigsten Werte gehören ins Inserat. Spätestens bei der Besichtigung legen Sie ihn vor, nach dem Kaufvertrag bekommt ihn der Käufer. Das gilt für private Verkäufer genauso wie für Makler. Fehlt er, drohen Bußgelder. Welche Ausweisart Sie brauchen, erklärt unser Ratgeber zum Energieausweis.
Wer beauftragt beim Privatverkauf den Notar?
Das ist nicht fest geregelt. Beide Seiten können ein Notariat beauftragen. Meist wählt der Käufer den Notar aus, weil er in der Regel die Kosten der Beurkundung trägt. Oft sprechen sich Käufer und Verkäufer vorher ab. Der Notar ist neutral und erklärt beiden Seiten den Vertrag. Fordern Sie den Entwurf früh an und lesen Sie ihn vor dem Termin in Ruhe.
Wie finde ich den richtigen Angebotspreis?
Am verlässlichsten ist eine Einschätzung vor Ort. Sie berücksichtigt Zustand, Lage und echte Verkäufe ähnlicher Häuser. Online-Rechner ersetzen keine Besichtigung. Portale zeigen nur Angebotspreise, nicht die Preise, die wirklich bezahlt wurden. Setzen Sie den Preis nicht bewusst zu hoch an. Eine spätere Preissenkung kostet oft mehr, als der erhoffte Spielraum bringt.
Inhaber von Rohner Immobilien, IHK-zertifizierter Immobilienmakler · aufgeschrieben aus der Praxis unseres Teams mit Klaus Müller und Max Zander · veröffentlicht am . Mehr über uns