Maklerprovision in NRW — wer sie zahlt, wie hoch sie ist und wann sie fällig wird.
Kurz gesagt: Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher zahlen Käufer und Verkäufer in NRW üblicherweise je rund 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer — jede Seite nur ihren eigenen Anteil. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das 14.280 € je Partei. Die Höhe ist frei verhandelbar; gesetzlich geregelt ist seit dem 23.12.2020 allein die Verteilung: Beide Seiten dürfen nur in gleicher Höhe belastet werden (§§ 656c, 656d BGB). Fällig wird die Provision erst im Erfolgsfall — mit dem notariellen Kaufvertrag.
Auf dieser Seite finden Sie den Rechenweg für Ihren eigenen Anteil, die drei möglichen Konstellationen und die Fragen, die Sie jedem Makler vor der Beauftragung stellen sollten.
Qualitätsmakler 2022–2026
IHK-zertifiziert · Carlo RohnerWer zahlt die Maklerprovision — und wie hoch ist sie in NRW?
In NRW zahlen beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher beide Seiten: Käufer und Verkäufer tragen üblicherweise je rund 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Jede Partei zahlt ausschließlich ihren eigenen Anteil — und nur, wenn der Verkauf zustande kommt.
- Wer zahlt: beide Seiten, sofern beide den Makler beauftragt haben (§ 656c BGB).
- Wie viel: in NRW üblich rund 3,57 % je Partei inkl. MwSt. — ein Marktwert, kein Pflichtsatz.
- Wie gerechnet wird: Kaufpreis × 3,57 % = Ihr Anteil. Aus 400.000 € werden 14.280 €.
- Wann fällig: erst mit dem wirksamen notariellen Kaufvertrag. Kein Verkauf, keine Provision.
Maklerprovision, Maklercourtage und Maklergebühr meinen dasselbe: das Honorar für die Vermittlung. Es ist als Erfolgshonorar angelegt — der Makler erhält es nur, wenn durch seine Tätigkeit ein Kaufvertrag zustande kommt (§ 652 BGB). Berechnet wird es als Prozentsatz des beurkundeten Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.
Wie hoch dieser Prozentsatz ist, schreibt kein Gesetz vor: Er ist bundesweit nicht einheitlich, unterscheidet sich nach Region und Vereinbarung und fällt außerhalb von NRW teils niedriger aus. Verhandelbar ist er immer — er sollte nur nicht ohne die Leistung dahinter verglichen werden.
Kurz gesagt: Die Provision ist kein fester Tarif, sondern ein Erfolgshonorar. Sie wird nur fällig, wenn der Verkauf gelingt — und ihre Höhe wird vorab offen vereinbart.
Wer zahlt was — die drei Konstellationen
Seit dem 23. Dezember 2020 darf die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht mehr einseitig abgewälzt werden, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Wer welchen Anteil trägt, hängt allein davon ab, wer den Makler beauftragt hat.
| Wer beauftragt den Makler? | Wer zahlt welchen Anteil? |
|---|---|
| Beide Seiten (§ 656c BGB) | Käufer und Verkäufer dürfen sich nur in gleicher Höhe verpflichten — in NRW üblich rund 3,57 % je Partei. Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam. |
| Nur der Verkäufer (§ 656d BGB) | Der Käufer darf höchstens denselben Betrag übernehmen wie der Verkäufer — und muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt und dies nachgewiesen hat. |
| Nur der Käufer (§ 656d BGB) | Spiegelbildlich: Der Verkäufer darf höchstens denselben Betrag übernehmen wie der Käufer, unter derselben Nachweis-Voraussetzung. |
Die gesamte Provision einer Seite aufzubürden, ist damit ausgeschlossen. Möglich bleibt der umgekehrte Fall: dass eine Seite sie allein trägt — etwa der Verkäufer bei einer reinen Innenprovision.
Zwei Grenzen sollten Sie kennen. Erstens gelten diese Verteilungsregeln nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser und nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB); bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken oder gewerblichen Käufern bleibt die Verteilung frei verhandelbar. Zweitens bedarf der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Textform (§ 656a BGB) — eine mündliche Zusage genügt nicht. Welches Modell zu Ihrem Verkauf passt, klären wir vor der Beauftragung.
Wie berechnen Sie Ihren Anteil an der Provision?
Dafür brauchen Sie genau eine Multiplikation: Kaufpreis mal dem Prozentsatz Ihrer Seite. Bei den in NRW üblichen 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer ergibt ein Kaufpreis von 400.000 € einen Anteil von 14.280 € — für Verkäufer und Käufer jeweils getrennt gerechnet.
Kaufpreis × Prozentsatz Ihrer Seite = Ihr Anteil inklusive Mehrwertsteuer
- Kaufpreis einsetzen — im Beispiel 400.000 €.
- Prozentsatz Ihrer Seite einsetzen — in NRW üblich 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.
- Rechnen: 400.000 € × 0,0357 = 14.280 €.
- Ergebnis lesen: 14.280 € ist Ihr Anteil. Die Gegenseite rechnet ihren eigenen Anteil genauso — getrennt von Ihrem und separat mit ihr vereinbart.
Weil die Mehrwertsteuer in den 3,57 % bereits enthalten ist, kommt nichts mehr hinzu. Für andere Kaufpreise zeigt die Tabelle die Größenordnung — jeweils der Anteil, den eine einzelne Partei trägt:
| Kaufpreis | Anteil je Partei (≈ 3,57 %) |
|---|---|
| 250.000 € | 8.925 € |
| 300.000 € | 10.710 € |
| 400.000 € | 14.280 € |
| 500.000 € | 17.850 € |
| 600.000 € | 21.420 € |
| 800.000 € | 28.560 € |
Verkäufer und Käufer tragen jeweils den genannten Betrag. Beispielrechnung mit einem marktüblichen Anteil von rund 3,57 % je Partei inkl. MwSt. (Quelle zur Üblichkeit: Homeday, ImmobilienScout24, baufi24; Stand 19.06.2026). Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar und nicht gesetzlich festgelegt.
Die Provision ist nicht der einzige Posten beim Verkauf: Welche Kosten sonst noch auf Verkäufer zukommen →
Oder bewegen Sie den Regler auf Ihren ungefähren Verkaufspreis. Sie sehen sofort eine grobe Größenordnung des Anteils, den Sie als Käufer oder Verkäufer tragen.
Vereinfachte Beispielrechnung. Maßgeblich ist allein die individuell getroffene Provisionsvereinbarung.
Wann wird die Provision fällig?
Die Maklerprovision ist eine Erfolgsprovision — und das ist die wichtigste Botschaft für Sie als Eigentümer. Ein Anspruch entsteht nur, wenn drei Dinge zusammenkommen: ein wirksamer Maklervertrag in Textform, ein wirksamer Kaufvertrag — in der Regel mit der notariellen Beurkundung — und die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für diesen Abschluss. Fehlt eines davon, entsteht kein Anspruch. Vorher schulden Sie nichts.
Für Sie bedeutet das ein faires Geschäftsmodell ohne Vorkasse — gleich in zweierlei Hinsicht. Zum einen entsteht ohne erfolgreichen Verkauf keine Provision. Zum anderen gehen wir für die gesamte Vermarktung in Vorleistung: professionelle Fotos, Energieausweis, Portalanzeigen, bei Bedarf sogar die Wohnflächenberechnung — Kosten, die schnell vierstellig werden. Diese übernehmen wir vorab. Sie legen nichts aus eigener Tasche aus, auch dann nicht, wenn ein Verkauf wider Erwarten scheitert.
Und abgerechnet wird erst, wenn Ihr Geld da ist. Rechtlich wäre die Provision schon mit der notariellen Beurkundung fällig — in aller Regel stellen wir unser Honorar jedoch erst dann in Rechnung, wenn der Kaufpreis tatsächlich auf Ihrem Konto eingegangen ist, meist einige Wochen nach dem Notartermin. So behalten Sie bis dahin die volle finanzielle Freiheit. Bei besonderen Vereinbarungen, etwa einer weit hinausgeschobenen Übergabe, stimmen wir die Fälligkeit individuell ab.
Bei Rohner Immobilien zahlen Sie ausschließlich im Erfolgsfall — und in aller Regel erst, wenn der Kaufpreis auf Ihrem Konto ist, nicht schon mit der Beurkundung. Bewertung, Beratung und die gesamte Aufbereitung gehen vorab auf uns.
Welche Leistung honoriert die Provision?
Eine Provision ist kein Preis für das Aufgeben eines Inserats. Sie honoriert einen vollständigen Verkaufsprozess, der weit vor dem ersten Foto beginnt und erst mit der Schlüsselübergabe endet — von der Wertermittlung über die Unterlagen bis zur Verhandlung. Bei uns bekommt jedes Objekt die Zeit, die es verdient.
Bewertung & Strategie
Fundierte Wertermittlung nach anerkannter Methodik und eine passende Vermarktungsstrategie — die Grundlage für einen Verkauf, der am Markt trägt.
Aufbereitung
Ordnen und Beschaffen der Unterlagen, hochwertige Foto-, Video- und Drohnentechnik, sorgfältige Präsentation Ihrer Immobilie.
Vermarktung & Auswahl
Gezielte Ansprache der passenden Käufer — auf Wunsch diskret — sowie die sorgfältige Prüfung von Interessenten und ihrer Ernsthaftigkeit.
Verhandlung & Abschluss
Verhandlung in Ihrem Interesse, Begleitung zum Notartermin und bis zur Übergabe. Wir prüfen Kaufabsicht und Finanzierung, damit der Abschluss hält.
Lohnt sich ein Makler trotz Provision?
Pauschal lässt sich das nicht beantworten. Entscheidend ist nicht der Prozentsatz allein, sondern was am Ende netto bei Ihnen bleibt: der erzielte Preis abzüglich Provision, Nebenkosten, Zeitaufwand und Risiko.
In der Praxis wiegt der Angebotspreis dabei oft schwerer als der Provisionsanteil. Zu hoch angesetzt bleibt eine Immobilie stehen und verliert mit jeder Woche Inseratsdauer an Verhandlungsposition; zu niedrig angesetzt ist der Verlust schon beim ersten Angebot da. Garantieren lässt sich ein höherer Erlös nicht — nüchtern prüfen lässt sich aber, wie anspruchsvoll der eigene Verkauf wird.
Wann eine Begleitung besonders trägt
- Unklarer Marktwert — je weniger vergleichbare Objekte es gibt, desto größer die Preisspanne. Wie wir den Wert ermitteln →
- Mehrere Eigentümer — Erbengemeinschaft, Trennung oder Miteigentum brauchen eine neutrale Moderation. Erbimmobilie verkaufen →
- Fehlende Unterlagen — Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis. Welche Unterlagen Sie brauchen →
- Sanierungsstau — Käufer rechnen Modernisierungskosten konsequent gegen; die Argumentation muss belegbar sein.
- Zeitdruck — Anschlussfinanzierung, Umzug oder Pflegefall lassen wenig Spielraum für Fehlversuche.
- Wenig Verhandlungserfahrung — der erste Nachlass am Telefon ist oft der teuerste.
Fünf Fragen, die Sie vor der Beauftragung stellen sollten
- Wie kommt der Angebotspreis zustande — auf welche Vergleichsdaten stützt er sich?
- Welche Vermarktungsleistungen sind enthalten, und wer trägt deren Kosten, wenn nicht verkauft wird?
- Wie werden Interessenten und ihre Finanzierung geprüft?
- Welche Unterlagen beschafft der Makler, welche müssen Sie selbst besorgen?
- Wann genau wird die Provision fällig — in welcher Höhe und für welche Seite?
Diese fünf Punkte klären wir im Erstgespräch, bevor irgendetwas unterschrieben wird. Wenn die Antworten vergleichbar sind, können Sie entscheiden statt schätzen.
Häufige Fragen zur Maklerprovision
Wer zahlt in NRW die Maklerprovision beim Hausverkauf?
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher zahlen in der Regel beide Seiten — jede Partei ihren eigenen Anteil. Beauftragen Käufer und Verkäufer denselben Makler, dürfen sie sich seit dem 23.12.2020 nur in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). In NRW liegt der übliche Anteil je Partei bei rund 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
Wie hoch ist die Maklerprovision in NRW?
Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und frei verhandelbar. In NRW liegt der übliche Anteil je Partei bei rund 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Das ist ein verbreiteter Marktwert, kein fester Satz — je nach Region und Vereinbarung fällt der Anteil auch niedriger aus. Was für Ihre Immobilie gilt, vereinbaren wir vorab.
Wie berechne ich meinen Anteil an der Maklerprovision?
Multiplizieren Sie den Kaufpreis mit dem Prozentsatz Ihrer Seite. Bei den in NRW üblichen 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer ergibt ein Kaufpreis von 400.000 Euro einen Anteil von 14.280 Euro. Verkäufer und Käufer rechnen jeweils nur mit ihrem eigenen Anteil — jede Seite zahlt allein das, was mit ihr vereinbart wurde.
Wer zahlt, wenn nur eine Seite den Makler beauftragt hat?
Dann trägt zunächst diese Seite die Provision. Eine Vereinbarung, nach der die andere Seite mitzahlt, ist nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens denselben Betrag schuldet (§ 656d BGB). Der Anspruch gegen die andere Seite wird zudem erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihren Anteil gezahlt und dies nachgewiesen hat. Die Provision vollständig auf die andere Seite abzuwälzen, ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht möglich.
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Die Maklerprovision ist eine Erfolgsprovision. Ein Anspruch entsteht erst, wenn ein wirksamer Maklervertrag vorliegt und durch die Tätigkeit des Maklers ein Kaufvertrag zustande kommt — also mit der notariellen Beurkundung. Kommt kein Verkauf zustande, fällt auch keine Provision an. Bei Rohner Immobilien zahlen Sie als Eigentümer ausschließlich im Erfolgsfall und in aller Regel erst, wenn der Kaufpreis auf Ihrem Konto eingegangen ist.
Muss ein Maklervertrag schriftlich geschlossen werden?
Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt die Textform (§ 656a BGB): Der Maklervertrag muss mindestens in Textform geschlossen werden, etwa per E-Mail oder als unterschriebenes Dokument. Eine mündliche Absprache genügt nicht. Für Sie ist das ein Schutz — Höhe und Verteilung der Provision stehen fest, bevor die Vermarktung beginnt.
Fallen vor dem Verkauf Kosten an, etwa für die Bewertung?
Nein. Die erste Werteinschätzung ist bei uns kostenlos und unverbindlich. Bewertung, Beratung und die Aufbereitung Ihrer Immobilie sind im Erfolgshonorar enthalten. Vorab entstehen Ihnen keine Kosten.
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich vorgeschrieben und damit grundsätzlich Verhandlungssache. Vorgeschrieben ist seit 2020 nur die Verteilung bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist: Beide Seiten dürfen nur in gleicher Höhe belastet werden. Über die Höhe sprechen wir offen, bevor Sie sich entscheiden.
Lohnt sich ein Makler trotz Provision?
Pauschal lässt sich das nicht beantworten — entscheidend ist, was Ihnen am Ende netto bleibt, nicht der Prozentsatz allein. Ein falsch angesetzter Angebotspreis, eine schwache Präsentation oder eine unsichere Verhandlung können mehr kosten als der Provisionsanteil. Besonders hilfreich ist Begleitung bei unklarem Marktwert, Erbengemeinschaften, Sanierungsstau, fehlenden Unterlagen oder Zeitdruck. Eine Garantie für einen höheren Preis gibt es nicht.
Welche Leistung steckt hinter der Provision?
Die Provision honoriert den gesamten Verkaufsprozess: die fundierte Wertermittlung, das Beschaffen und Ordnen der Unterlagen, die hochwertige Aufbereitung mit eigener Technik, die gezielte Vermarktung, die Auswahl und Prüfung der Interessenten, die Verhandlung in Ihrem Interesse sowie die Begleitung bis zum Notartermin und zur Übergabe.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die genaue Höhe und Verteilung der Provision besprechen wir individuell in Ihrem Gespräch; für steuerliche und rechtliche Einzelfragen wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Inhaber von Rohner Immobilien, IHK-zertifizierter Immobilienmakler, zuvor mit beruflichen Stationen bei Postbank Immobilien und Deutsche Bank Immobilien · gemeinsam mit Klaus Müller, in der Immobilienbranche seit 1990. Mehr über uns →
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