Was macht ein Immobilienmakler beim Verkauf Ihrer Immobilie?
Ein Überblick über die Aufgaben, die Arbeit im Hintergrund und einen Fall aus unserer Praxis. Geschrieben aus dem Alltag unseres Teams. Wir begleiten Eigentümer beim Verkauf in Grevenbroich, Dormagen, Kerpen und Umgebung.
Kurz gesagt: Ein Immobilienmakler findet den passenden Käufer für Ihre Immobilie. Er begleitet den Verkauf bis zur Übergabe. Gemeinsam mit Ihnen legt er den Angebotspreis fest. Er besorgt und prüft die Unterlagen, erstellt das Exposé, betreut Interessenten und Besichtigungen und verhandelt. Zum Schluss bereitet er den Notartermin vor. Sein Geld bekommt er nur, wenn durch seine Arbeit der Verkauf zustande kommt.
Was bedeutet es, einen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen?
Mit dem Auftrag an einen Makler geben Sie die Arbeit rund um den Verkauf ab. Dazu gehören die Unterlagen, die Vermarktung, die Interessenten, die Verhandlungen und die Vorbereitung des Notartermins. Die Entscheidungen treffen weiter Sie, zum Beispiel über den Preis und den Käufer. Am Ende unterschreiben Sie beim Notar. Carlo Rohner beschreibt es so:
„Der Eigentümer drückt uns den Ordner mit den Unterlagen und den Schlüssel in die Hand. Danach muss er sich um nichts mehr kümmern. Er geht nur noch zum Notar und unterschreibt.“
Welche Aufgaben übernimmt ein Immobilienmakler beim Verkauf?
Ein Makler begleitet den gesamten Verkauf. Er beginnt mit der Wertermittlung und den Unterlagen. Es folgen Exposé, Interessenten, Besichtigungen und Verhandlungen. Am Ende stehen der Notartermin und die Schlüsselübergabe. Über jeden Schritt hält er den Eigentümer auf dem Laufenden.
Wert und Preis
Wertermittlung vor Ort statt Online-Rechner: Wir sehen uns die Immobilie an und ermitteln den Sachwert. Dazu nehmen wir echte Verkäufe ähnlicher Immobilien aus der Nachbarschaft. Daraus ergibt sich unsere Empfehlung für einen marktgerechten Angebotspreis.
Wertermittlung vor Ort anfragenUnterlagen
Wir prüfen, ob alle Unterlagen da sind. Was fehlt, holen wir beim Bauamt, Grundbuchamt, bei der Hausverwaltung oder beim Notariat. Alles wird digitalisiert. Den Energieausweis organisieren wir und rechnen die Verbrauchswerte nach. Später stellen wir auch die Unterlagen für die Bank des Käufers zusammen (siehe Fall unten).
Checkliste VerkaufsunterlagenExposé und Bilder
Wir sammeln alle Informationen und schreiben sie verständlich auf. Es entstehen zwei Exposés. Die kurze Fassung geht auf die Portale. Die vollständige Fassung mit Adresse und Unterlagen gibt es erst auf Anfrage. Das schützt die Privatsphäre des Eigentümers. Dazu kommen Fotos mit hochwertiger Kamera, begehbare 3D-Rundgänge und Drohnenaufnahmen. Die Grundrisse zeichnen wir neu und vermaßt, wo sinnvoll auch in 3D.
Interessenten
Wir beantworten Anfragen und notieren, was die Interessenten suchen. Passende Suchprofile gleichen wir ab. Bei jedem Interessenten fassen wir nach.
Besichtigung
Wir stimmen die Termine ab und führen die Besichtigungen in Ruhe und ohne Druck. Wir beantworten Fragen zur Immobilie und fragen danach, wie es gefallen hat.
Verhandlung
Wir holen Angebote ein und besprechen sie mit Ihnen. Wir vermitteln zwischen Käufer und Verkäufer, bis beide sich einig sind. Sobald ein Käufer ernsthaft interessiert ist, prüfen wir seine Identität. Dazu sind Makler gesetzlich verpflichtet.
Notar
Wir geben dem Notariat die Daten für den Kaufvertrag und sprechen Besonderheiten ab. Den Entwurf lesen wir vor dem Termin gegen, klären Rückfragen und stimmen den Termin ab. Den Vertrag selbst schreibt und beurkundet der Notar.
Vom Notartermin bis zur SchlüsselübergabeBerichte an Sie
Sie bekommen regelmäßig Bericht: wie viele Anfragen und Besichtigungen es gab und was die Interessenten sagen. So wissen Sie immer, wo der Verkauf steht.
Übergabe
Wir stimmen den Übergabetermin mit Käufer und Verkäufer ab. Zählerstände und Schlüssel halten wir im Übergabeprotokoll fest.
Welche Arbeit sehen Eigentümer beim Maklerverkauf nie?
Einen großen Teil der Arbeit sehen Eigentümer nie: Behördengänge, fehlende Dokumente besorgen, bei Interessenten nachfassen und die ganze Organisation im Hintergrund. Oft tauchen während des Verkaufs Probleme auf, mit denen am Anfang niemand gerechnet hat. Genau dort entscheidet sich, ob der Verkauf ruhig läuft.
- Der Weg zum Bauamt
Für jede Immobilie gehen wir zum Bauamt und holen die Bauakte ein. Danach digitalisieren wir die Unterlagen und bereiten sie auf. Alte Grundrisse zeichnen wir neu. Viele Banken verlangen heute so viele Unterlagen, dass Eigentümer allein schnell an ihre Grenzen kommen.
- Die fehlende Wohnflächenberechnung
Wenn sie fehlt oder nicht mehr stimmt, erstellen wir sie gemeinsam mit Dipl.-Ing. Architekt Helmut Hermanns aus unserem Team. Wie eine Wohnflächenberechnung entsteht
- Nachgerechnete Verbrauchswerte
Für den Energieausweis rechnen wir die Verbrauchswerte nach. Ein Beispiel: ein Einfamilienhaus im Rhein-Erft-Kreis mit Ölheizung. Hätte man einfach die Heizöl-Rechnungen pro Jahr zusammengezählt, wäre der Verbrauch rund 16 % zu hoch gewesen. Der Tank war am Ende nämlich voller als am Anfang. Wir haben von Tankfüllung zu Tankfüllung gerechnet und kamen auf den richtigen, niedrigeren Wert.
- Die Suchkundenkartei
Jeder Interessent bekommt bei uns ein Suchprofil. Diese Kartei pflegen wir sorgfältig. So erreicht eine neue Immobilie genau die Menschen, die danach suchen.
- Nachfassen, auch nach dreimal Funkstille
Unser Team schreibt über ImmoScout24 und WhatsApp, ruft an und fragt nach, wenn sich jemand nicht mehr meldet. Niemand soll einfach fallengelassen werden.
- Herausfinden, warum jemand nicht kauft
Nach einer Besichtigung fragen wir ruhig und ohne Druck, was dem Interessenten gefehlt hat. Die Antworten helfen uns, den Verkauf richtig auszurichten.
- Mieter mitnehmen
Bei einer vermieteten Immobilie sprechen wir frühzeitig mit den Mietern. Carlo Rohner erzählt von einem Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen: „Wir haben mit jedem Mieter persönlich gesprochen und jedem ein gutes Gefühl gegeben. Dadurch durften wir auch in jeder Wohnung Fotos machen.“
- Schnelle Antworten
Alle Unterlagen liegen aufbereitet in unserer Maklersoftware. So beantworten wir auch schwierige Fragen zur Immobilie sofort. Oft müssen wir den Eigentümer dafür gar nicht erst fragen.
„Wir haken bei jedem Interessenten nach, auch wenn er uns dreimal ignoriert hat. Wir wollen sicherstellen, dass niemand uns verpasst und bei niemandem eine Mail untergeht.“
Wie sieht das in der Praxis aus? Die Teilungserklärung, die nicht vollständig war
Eigentumswohnung im Rhein-Erft-Kreis · Eigentümer lebt in München · Verkauf abgeschlossen
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung fehlten Teile der Teilungserklärung. Die Dokumente lagen bei mehreren Notariaten, teils nur noch im Archiv. Wir haben sie Stück für Stück angefordert. Erst dann war alles vollständig und die Bank des Käufers konnte die Finanzierung prüfen.
- Die SichtungDie Teilungserklärung war nicht vollständig. Es fehlte der Aufteilungsplan für den Keller. Außerdem gab es zur ursprünglichen Urkunde zwei spätere Ergänzungen.
- Die Suche bei mehreren NotariatenWir mussten die Urkunden bei verschiedenen Notariaten anfordern. Manche lagen beim Nachfolger eines Notars, andere im Archiv. Hier hieß es: dranbleiben.
- Die Anforderungen der BankDie Bank des Käufers wollte außerdem eine weitere Urkunde in voller Länge und eine amtliche Flurkarte. Ein Online-Auszug reichte ihr nicht.
- Die AbstimmungMit der Hausverwaltung waren wir in engem Kontakt. Die Besonderheiten des Falls haben wir mit dem Notariat besprochen, das den Vertrag beurkundet hat.
- Das ErgebnisDer Verkauf ist abgeschlossen. Der Eigentümer musste dafür kein einziges Mal anreisen.
„Manchmal sieht man gar nicht kommen, was alles dahintersteckt. Die Unterlagen lagen bei Nachfolgern von Notaren oder in Archiven. Da mussten wir wirklich dranbleiben.“
Kurz erklärt: Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Die Teilungserklärung teilt ein Grundstück mit Haus in einzelne Eigentumswohnungen auf. Dazu gehört der Aufteilungsplan. Das ist eine Bauzeichnung mit dem Stempel der Baubehörde. Sie zeigt, wo die Wohnungen und die gemeinsamen Flächen liegen und wie groß sie sind. Fehlt ein Teil, fragen Käufer und Banken nach. Die Bank braucht die vollständigen Unterlagen, bevor sie die Finanzierung prüft.
Hört ein Notar auf, gehen seine Urkunden nicht verloren. Sie werden weiter aufbewahrt, bei der Notarkammer oder bei einem anderen Notar. Herauszufinden, wer sie heute hat, kostet trotzdem Zeit.
Kann man eine Immobilie verkaufen, ohne vor Ort zu sein?
Ja. Der Makler spricht mit Interessenten, Behörden, Hausverwaltung und Notariat. Er besorgt die Unterlagen und führt die Besichtigungen durch. Mit dem Eigentümer hält er per Telefon und E-Mail Kontakt. Bei uns kommt das oft vor, zum Beispiel nach einem Erbe oder einem Umzug.
Im Fall oben lebte der Eigentümer in München. Auch den Notartermin haben wir mit dem Notariat so vorbereitet, dass er nicht anreisen musste.
„Ich habe ihn nie persönlich kennengelernt. Wir haben den gesamten Verkauf abgewickelt und es lief alles reibungslos.“
Was ist die eigentliche Kunst eines Immobilienmaklers?
Die eigentliche Kunst ist es, alle Beteiligten zusammenzubringen: Verkäufer und Käufer, Architekt, Bank, Hausverwaltung und Notariat. Dafür braucht es Fachwissen und Feingefühl. Vor allem braucht es Gespräche auf Augenhöhe, auch wenn es kompliziert wird.
„Wir bringen die Menschen zusammen – vom Architekten bis zum Notar, Käufer wie Verkäufer, auch wenn es kompliziert wird. Das ist die Kunst: die Menschlichkeit.“
Wächst einem der Verkauf über den Kopf, bleibt schnell etwas liegen. Deshalb behalten wir den Überblick und stimmen die Termine ab. Jede Seite bekommt die Informationen, die sie für ihre Entscheidung braucht. Dahinter steht ein Team: Klaus Müller, Immobilienexperte seit 1990, sowie Carlo Rohner und Max Zander, beide Immobilienmakler (IHK).
Mit wem arbeitet ein Immobilienmakler zusammen?
Ein Makler arbeitet mit den Fachleuten zusammen, die ein Verkauf braucht: Architekt, Energieberater, Handwerker, Finanzberater und Kollegen aus anderen Maklerbüros. Er vermittelt diese Fachleute und stimmt ihre Arbeit ab. So muss der Eigentümer nicht selbst suchen und alles koordinieren.
- Architekt
Dipl.-Ing. Architekt Helmut Hermanns aus unserem Team prüft Wohnflächenberechnungen und Grundrisse und berät zu baulichen Fragen.
- Energieberater
Ein Energieberater aus unserem Netzwerk erstellt den Energieausweis. Wir übernehmen die Abstimmung und rechnen die Verbrauchswerte nach.
- Handwerker, Räumung und Reinigung
Muss ein Haus vor dem Verkauf geräumt, gereinigt oder hergerichtet werden? Dann vermitteln wir erfahrene Betriebe und stimmen ihre Arbeit ab. Auf Wunsch nennen wir auch Käufern Handwerker.
- Fertighaushersteller
Bei Fertighäusern fordern wir die Unterlagen direkt beim Hersteller an.
- Finanzberater
Wir kennen Finanzberater verschiedener Unternehmen und stellen den Kontakt her, wenn ein Käufer eine Finanzierung braucht.
- Maklerkollegen und Off-Market-Netzwerk
Carlo Rohner hat eine Immobilienbörse ins Leben gerufen. Über sie sind wir mit Maklern aus der Region vernetzt. Daraus ist auch ein Off-Market-Netzwerk entstanden. Kollegen mit passenden Suchkunden erfahren dort von Immobilien, bevor sie öffentlich angeboten werden.
Was macht ein Immobilienmakler nicht?
Ein Makler berät nicht in Rechts- oder Steuerfragen und entwirft keinen Kaufvertrag. Rechtsfragen klärt ein Anwalt, Steuerfragen ein Steuerberater. Den Kaufvertrag entwirft und beurkundet der Notar. Er erklärt beiden Seiten, was sie unterschreiben.
Wir bereiten alles vor: Wir geben dem Notariat die Daten, sprechen Besonderheiten ab und klären Rückfragen zwischen Käufer, Verkäufer und Notariat. Bei weitergehenden Fragen nennen wir Ihnen Ansprechpartner.
„Wir wissen, wo unsere Grenzen sind, und haben dafür unsere Ansprechpartner wie Notare, Anwälte und Steuerberater.“
Woran erkennen Sie gute Maklerarbeit?
Gute Maklerarbeit zeigt sich schon vor der ersten Anzeige. Sie zeigt sich auch daran, wie der Makler mit Menschen umgeht. Diese fünf Fragen können Sie jedem Makler stellen, auch uns:
- Wie kommt der Preis zustande? Sieht sich der Makler die Immobilie vor Ort an? Begründet er den Angebotspreis nachvollziehbar?
- Wer kümmert sich um die Unterlagen? Prüft der Makler die Dokumente selbst? Besorgt er Fehlendes, bevor die Anzeige online geht?
- Wie sieht ein Exposé aus? Bitten Sie um ein Beispiel und achten Sie auf Bilder, Grundrisse, Beschreibung und Rundgang.
- Was passiert mit Interessenten, die sich nicht mehr melden? Fragen Sie nach, wie das Nachfassen organisiert ist und wer es übernimmt.
- Wo liegen die Grenzen? Sagt der Makler offen, was er nicht übernimmt? Nennt er Ihnen Ansprechpartner für Rechts- und Steuerfragen?
Den Maklervertrag bekommen Sie auf Papier oder per E-Mail. Lesen Sie ihn in Ruhe, bevor Sie unterschreiben. Welche Kosten beim Verkauf insgesamt entstehen, lesen Sie in unserem Ratgeber zu den Kosten beim Hausverkauf.
Häufige Fragen zur Arbeit eines Immobilienmaklers
Was kostet ein Immobilienmakler?
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Privatleute teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. In NRW zahlt jede Seite meist rund 3,57 Prozent des Kaufpreises, inklusive Mehrwertsteuer. Das ist ein üblicher Wert, kein fester Satz. Die Höhe ist frei verhandelbar. Makler bekommen ihr Geld nur, wenn der Verkauf durch ihre Arbeit zustande kommt. Wie Sie Ihren Anteil berechnen, erklärt unser Ratgeber zur Maklerprovision.
Muss ich beim Verkauf vor Ort sein?
Nein, nicht unbedingt. Wir sprechen mit Interessenten, Behörden, Hausverwaltung und Notariat. Wir besorgen die Unterlagen und führen die Besichtigungen durch. Mit Ihnen bleiben wir per Telefon und E-Mail in Kontakt. Wie Sie sich beim Notartermin vertreten lassen können, klären wir rechtzeitig mit dem Notariat. So haben wir einen Eigentümer aus München durch den ganzen Verkauf begleitet, ohne ihn je persönlich zu treffen.
Welche Unterlagen brauchen Sie von mir?
Am Anfang reicht alles, was Sie zu Hause haben: Pläne, Grundbuchauszug und Energieausweis. Bei einer Wohnung kommen die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen dazu. Wir prüfen, ob alles vollständig ist. Fehlendes fordern wir mit Ihrer Vollmacht beim Bauamt, Grundbuchamt, bei der Hausverwaltung oder beim Notariat an. Eine vollständige Übersicht bietet unsere Checkliste zu den Verkaufsunterlagen.
Inhaber von Rohner Immobilien, IHK-zertifizierter Immobilienmakler · aufgeschrieben aus der Praxis unseres Teams mit Klaus Müller und Max Zander · veröffentlicht am . Mehr über uns