Immobilienpreise Dormagen 2026: Was kosten Häuser und Wohnungen?
Was Häuser, Wohnungen und Bauland in Dormagen kosten: amtliche Kaufpreise 2025, Entwicklung seit 2019, Bodenrichtwerte je Stadtteil und Mietspiegel.
Kurz gesagt: Häuser in Dormagen wurden 2025 im Mittel für rund 3.370 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verkauft. Das ist gut ein Fünftel mehr als in Grevenbroich. Gebrauchte Wohnungen kosteten je nach Baujahr 2.330 bis 3.870 Euro. Bauland liegt bei 250 bis 510 Euro pro Quadratmeter. Für ein einzelnes Haus ersetzt kein Durchschnitt den Blick vor Ort.
Was zahlen Käufer 2025 für ein Haus in Dormagen?
Im Mittel rund 3.370 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Diesen Wert nennt der Gutachterausschuss für 49 Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern im Jahr 2025. Grundlage sind notarielle Kaufverträge, keine Inserate. Dormagen liegt damit gut ein Fünftel über Grevenbroich.
| Haustyp | Mittel €/m² | Spanne €/m² | Verkäufe |
|---|---|---|---|
| Reihenmittelhaus | 3.197 | 1.656–5.017 | 15 |
| Reihenendhaus | 3.275 | 2.701–3.423 | 6 |
| Doppelhaushälfte | 3.494 | 1.866–5.298 | 16 |
| Freistehendes Haus | 3.472 | 2.775–4.000 | 11 |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss, Kauffälle 2025. Preise je Quadratmeter Wohnfläche.
Auffällig ist die Spanne bei den Doppelhaushälften. Zwischen der günstigsten und der teuersten liegen über 3.400 Euro pro Quadratmeter. Das Baujahr erklärt viel davon. Doppelhaushälften aus den Jahren 2010 bis 2020 lagen im Mittel bei 4.753 Euro. Solche aus den Jahren 1950 bis 1974 lagen bei 2.965 Euro.
Insgesamt zählte der Gutachterausschuss 2025 in Dormagen 437 Kaufverträge, elf Prozent mehr als im Vorjahr. Immobilienportale zeigen dagegen Angebotspreise. Diese liegen typischerweise über den echten Kaufpreisen.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Dormagen?
Gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 je nach Baujahr zwischen 2.330 und 3.870 Euro pro Quadratmeter. Für neue Wohnungen aus dem Erstverkauf gab es 2025 keine auswertbaren Verkäufe.
| Baujahr | Mittel €/m² | Verkäufe |
|---|---|---|
| 1960–1969 | 2.330 | 27 |
| 1970–1979 | 2.460 | 16 |
| 1980–1989 | 2.820 | 11 |
| 1990–1999 | 2.930 | 26 |
| 2000–2009 | 3.470 | 5 |
| ab 2010 | 3.870 | 3 |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss, Kauffälle 2025. Preise je Quadratmeter Wohnfläche. Weiterverkauf, ohne das Flussviertel (so im Bericht ausgewiesen).
Bei jüngeren Baujahren beruhen die Werte auf wenigen Verkäufen. Ein einzelner Verkauf kann den Mittelwert dort stark verschieben.
Wie haben sich die Preise in Dormagen seit 2019 entwickelt?
Dormagen folgt dem Muster der Region: ein deutlicher Anstieg bis 2022, ein Einbruch 2023 und eine Erholung 2024. 2023 fiel der Mittelwert fast auf den Stand von 2019.
| Häuser in Dormagen: mittlerer Preis je Quadratmeter Wohnfläche | Wert |
|---|---|
| 2019 (58 Verkäufe) | 2.745 € |
| 2020 (35 Verkäufe) | 3.146 € |
| 2021 (33 Verkäufe) | 3.208 € |
| 2022 (38 Verkäufe) | 3.459 € |
| 2023 (21 Verkäufe) | 2.747 € |
| 2024 (25 Verkäufe) | 3.051 € |
Quelle: Grundstücksmarktdaten NRW der Gutachterausschüsse, Berichtsjahre 2019 bis 2024. Eigene Auswertung: nach Verkäufen gewichtet, ohne Neubau.
Der Einbruch folgte auf die Zinswende 2022. Auch 2026 bewegen sich die Zinsen wieder nach oben. Laut Bundesbank lag der Effektivzins für neue Baukredite mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung im Januar 2026 bei 3,58 Prozent. Im Juli waren es 3,78 Prozent, noch vorläufig.
Der Kreditvermittler Interhyp nennt im September rund 4,2 Prozent für zehnjährige Darlehen. Beide Werte messen Unterschiedliches und sind nicht direkt vergleichbar. Die Richtung ist aber klar.
Carlo Rohner, Inhaber von Rohner Immobilien, zieht daraus eine Lehre: sich niemals auf altes Wissen verlassen. Der Markt ändert sich nach seiner Erfahrung von Woche zu Woche.
Was kostet Bauland in den Dormagener Stadtteilen?
Für Wohnbauland nennt der Gutachterausschuss zum 1. Januar 2026 drei typische Werte: 250 Euro in einfacher, 440 Euro in mittlerer und 510 Euro in guter Lage. In den Randlagen und Ortschaften steigen die Bodenrichtwerte laut Bericht. Die einzelnen Richtwertzonen zeigen die Unterschiede genauer:
| Stadtteil | Bauland €/m² | Zonen |
|---|---|---|
| Nievenheim | 480–530 | 2 |
| Ückerath | 480 | 1 |
| Zons | 460–490 | 2 |
| Stürzelberg | 440–500 | 2 |
| Mitte | 360–510 | 5 |
| Horrem | 360–470 | 4 |
| Rheinfeld | 420 | 1 |
| Delrath | 380 | 1 |
| Hackenbroich | 320–400 | 5 |
| Straberg | 340 | 1 |
| Hackhausen | 330 | 2 |
| Delhoven | 190–450 | 2 |
| Gohr | 270 | 1 |
Quelle: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss, Stichtag 1. Januar 2026, BORIS-NRW. Baureifes Wohnbauland, Richtwertgrundstück je Zone.
Der Bodenrichtwert gilt für unbebauten Boden. Über ein bestimmtes Haus sagt er wenig. Er zeigt aber, wie Käufer eine Lage bewerten. Pauschale Aufschläge je Stadtteil, wie man sie oft liest, belegen die amtlichen Zahlen nicht.
Auch die Herkunft der Käufer spielt eine Rolle. Carlo Rohner beschreibt die Region als Dreiländereck zwischen Köln, Düsseldorf und Mönchengladbach. Käufer kommen aus allen Richtungen, aber nicht jeder sucht überall. Pauschalisieren will er das ausdrücklich nicht.
Mietspiegel Dormagen-Gohr: Gibt es Werte für einzelne Stadtteile?
Nein. Der Dormagener Mietspiegel gilt für die ganze Stadt. Er unterscheidet nicht nach Stadtteilen, sondern nach Baujahr und Wohnlage. Für Gohr gilt also derselbe Mietspiegel wie für Zons, Nievenheim oder Mitte.
Beim Bauland gehört Gohr zu den günstigeren Stadtteilen. Der Gutachterausschuss führt dort eine Richtwertzone mit 270 Euro pro Quadratmeter. Welche Wohnlage für eine bestimmte Wohnung gilt, erklärt der Mietspiegel selbst.
Wie hoch sind die Mieten in Dormagen, und wie aktuell ist der Mietspiegel?
Dormagen hat einen einfachen Mietspiegel mit Stand 1. Januar 2023. Ihn geben drei Vereine heraus: Haus & Grund Stadt und Kreis Neuss, der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein und der Mieterverein Dormagen. Er ist damit der älteste Mietspiegel in unseren Kernmärkten. Eine Neuauflage ist uns nicht bekannt.
Die Tabellen drucken wir bewusst nicht ab. Die Vereine behalten sich die Veröffentlichung vor. Den Mietspiegel finden Sie auf der Übersichtsseite von Haus & Grund Neuss.
Für laufende Mietverträge liefert der Zensus 2022 einen Anhaltspunkt. Danach lag die durchschnittliche Nettokaltmiete in Dormagen bei 7,40 Euro pro Quadratmeter. Neue Mietverträge liegen meist deutlich darüber.
Gut zu wissen für Vermieter: Laut Landesverordnung gehört Dormagen seit 1. März 2025 zu den Städten mit Mietpreisbremse und abgesenkter Kappungsgrenze.
Bei einer Neuvermietung darf die Miete dann in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In laufenden Verträgen darf sie in drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen. Es gibt Ausnahmen, etwa für Neubauten.
Warum sagt ein Durchschnittspreis wenig über Ihr Haus?
Weil sich nicht alle Häuser gleich entwickeln. Carlo Rohner widerspricht jeder pauschalen Marktaussage:
„Man kann nie etwas pauschal sagen. In derselben Region kann eine Immobilie im Preis fallen und eine andere sogar an Wert gewinnen.“
Ein Beispiel ist der energetische Zustand. Sanierungsbedürftige Häuser können an Wert verlieren, während neuere Häuser eher gewinnen. Der Durchschnitt mischt beides. Für Ihr Haus zählt aber nur, wo es selbst steht.
Deshalb hält Carlo Rohner wenig davon, Immobilienpreise zu googeln. Der Preis hängt an Lage, Straße, Haustyp, Baujahr, Zustand und Ausstattung. Manches steht nur im Grundbuch oder in einer Teilungserklärung.
Warum ein zu hoher Startpreis teuer werden kann, erklärt unser Ratgeber Angebotspreis festlegen. Die Preise aller Städte vergleicht unser Preis-Explorer. Mehr über unsere Arbeit vor Ort lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler in Dormagen. Aktuelle Angebote finden Sie unter Immobilien. Den Wert Ihres Hauses ermitteln wir bei einem Termin vor Ort.
Quellen und Stand
Alle Zahlen stammen aus amtlichen oder benannten Quellen. Stand aller Angaben: 25. September 2026.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss: Grundstücksmarktbericht 2026 (Kauffälle 2025, Bodenrichtwerte 1. Januar 2026). Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0. Bezug über BORIS-NRW.
- Bodenrichtwerte NRW, Stichtag 1. Januar 2026: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NRW, BORIS-NRW, OpenData, abgerufen am 25. September 2026. Lizenz: Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.
- Grundstücksmarktdaten NRW der Gutachterausschüsse (opengeodata.nrw.de), Berichtsjahre 2019 bis 2024. Eigene Auswertung vom 28. August 2026: nach Verkäufen gewichtet, ohne Neubau.
- Deutsche Bundesbank: MFI-Zinsstatistik, Effektivzinssätze Neugeschäft, Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfängliche Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre (SUD118), Zeitreihe, Stand 2. September 2026. Interhyp: Bauzinsen, Stand 10. September 2026.
- Mietspiegel Dormagen, Stand 1. Januar 2023: Haus & Grund Stadt und Kreis Neuss, Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888, Mieterverein Dormagen und Umgebung. Übersicht, Stadt Dormagen.
- IT.NRW: Zensus 2022, Gemeindegrundinformation Dormagen, durchschnittliche Nettokaltmiete (Stichtag 15. Mai 2022), Datei.
- Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung NRW: Mieterschutzverordnung, „Aus 18 werden 57“ (29. Januar 2025).
- Interview mit Carlo Rohner zu den Immobilienpreisen in der Region, 25. September 2026.
Häufige Fragen zu den Immobilienpreisen in Dormagen
Was kostet ein Haus in Dormagen pro Quadratmeter?
2025 wurden Häuser in Dormagen im Mittel für rund 3.370 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verkauft. Das zeigt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Je nach Haustyp lagen die Mittelwerte zwischen 3.197 Euro für Reihenmittelhäuser und 3.494 Euro für Doppelhaushälften.
Ist Dormagen teurer als Grevenbroich?
Ja. Häuser kosteten 2025 in Dormagen im Mittel rund 3.370 Euro pro Quadratmeter, in Grevenbroich rund 2.780 Euro. Beide Werte stammen vom selben Gutachterausschuss. Auch Bauland ist in Dormagen teurer: In mittlerer Lage sind es 440 Euro gegenüber 340 Euro.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Dormagen?
Für Wohnbauland gelten seit 1. Januar 2026 typische Werte von 250, 440 und 510 Euro. Das betrifft einfache, mittlere und gute Lagen. In einzelnen Zonen reicht die Spanne von 190 Euro in Delhoven bis 530 Euro in Nievenheim.
Wie aktuell ist der Mietspiegel in Dormagen?
Der Dormagener Mietspiegel hat Stand 1. Januar 2023. Er ist ein einfacher Mietspiegel der Vermieter- und Mietervereine. Er gilt für alle Stadtteile, auch für Gohr. Eine Neuauflage ist uns nicht bekannt.
Gilt in Dormagen die Mietpreisbremse?
Ja. Laut Landesverordnung gelten in Dormagen seit 1. März 2025 die Mietpreisbremse und eine abgesenkte Kappungsgrenze. Neue Mieten dürfen dann in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt Ausnahmen, zum Beispiel für Neubauten.
Inhaber von Rohner Immobilien, IHK-zertifizierter Immobilienmakler · aufgeschrieben mit unserem Team aus Klaus Müller und Max Zander · Zahlen der Gutachterausschüsse, ausgewertet von unserer Redaktion · veröffentlicht am . Mehr über uns