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Haus mit Grundstück kaufen: Was sollten Sie vor dem Kauf prüfen?

Wer ein Haus kauft, kauft das Grundstück mit. Was im Grundbuch, im Bebauungsplan, im Baulastenverzeichnis und im Altlastenkataster steht, erfahren Sie bei den Ämtern. Hier steht, wo und was es kostet.

Kurz gesagt: Prüfen Sie vor dem Kauf sechs Dinge: den Bodenrichtwert, das Grundbuch, den Bebauungsplan, das Baulastenverzeichnis, das Altlastenkataster und den Stand der Erschließung. Den Bodenrichtwert sehen Sie kostenlos auf BORIS.NRW, aktueller Stichtag ist der 1. Januar 2026. Die übrigen Auskünfte geben Amtsgericht, Stadt und Kreis, meist gegen eine kleine Gebühr. Dazu kommen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer.

Der Boden

Was ist das Grundstück wert?

Einen ersten Anhaltspunkt gibt der Bodenrichtwert. Er zeigt den durchschnittlichen Wert des Bodens in einer Lage, gerechnet in Euro pro Quadratmeter. Bei bebauten Grundstücken gilt er so, als wäre das Grundstück unbebaut. Das Haus ist darin also nicht enthalten.

Die Bodenrichtwerte sind kostenlos im Portal BORIS.NRW abrufbar. Aktueller Stichtag ist der 1. Januar 2026. Für Dormagen, Grevenbroich, Rommerskirchen, Jüchen, Kaarst, Korschenbroich und Meerbusch ermittelt sie der Gutachterausschuss im Rhein-Kreis Neuss. Die Stadt Neuss hat einen eigenen Gutachterausschuss.

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt. Ein einzelnes Grundstück kann mehr oder weniger wert sein, etwa wegen Zuschnitt, Größe, Lage an der Straße oder Baulasten. Einen Überblick über Preise und Bodenrichtwerte in der Region finden Sie auf unserer Seite Immobilienpreise im Rhein-Kreis Neuss.

Checkliste

Welche Auskünfte sollten Sie vor dem Kauf einholen?

Sechs Auskünfte zeigen, was auf dem Grundstück lastet und was Sie darauf bauen dürfen. Manche bekommen Sie nur mit berechtigtem Interesse. Als Kaufinteressent bitten Sie dann den Verkäufer, die Auskunft einzuholen oder Ihnen eine Vollmacht zu geben.

Quellen: Rhein-Kreis Neuss, Amtsgericht Grevenbroich, Landesbauordnung NRW, Land NRW. Abgerufen am 25. September 2026
WasWas Sie erfahrenWoKosten
Bodenrichtwertdurchschnittlicher Bodenwert der LageBORIS.NRWkostenlos
GrundbuchEigentümer, Grundschulden, Wegerechte, WohnrechteGrundbuchamt beim AmtsgerichtAusdruck 10 €, amtlicher Ausdruck 20 €
Bebauungsplanwas und wie groß gebaut werden darfStadt, Planungsamt, oder bauleitplanung.nrw.debei der Stadt erfragen
BaulastenPflichten gegenüber der Bauaufsicht, etwa Abstandsflächen oder Zufahrten für NachbarnBauaufsicht der StadtGebühr je nach Stadt
AltlastenHinweise auf belasteten BodenRhein-Kreis Neuss, Umweltamt20 bis 500 €
Erschließungob Straße, Kanal und Leitungen fertig und abgerechnet sindStadtAuskunft je nach Stadt

Die Altlastenauskunft kostet beim Rhein-Kreis Neuss mindestens 20 Euro, auch wenn nichts eingetragen ist. Private Online-Dienste für Grundbuchauszüge verlangen laut Amtsgericht Grevenbroich oft deutlich mehr als die amtliche Gebühr.

Bauen und Erweitern

Was sagt der Bebauungsplan und was gilt ohne ihn?

Der Bebauungsplan legt fest, was auf einem Grundstück gebaut werden darf. Er regelt zum Beispiel, wie groß ein Haus sein darf, wie viele Geschosse es haben darf und wo auf dem Grundstück gebaut werden darf. Wer später anbauen, aufstocken oder eine Garage errichten will, sollte ihn vor dem Kauf lesen.

Nicht jedes Grundstück liegt in einem Bebauungsplan. Liegt es in einem bebauten Ortsteil ohne Plan, muss sich ein Bauvorhaben in die Umgebung einfügen. Maßstab sind dann die Häuser in der Nachbarschaft: ihre Nutzung, ihre Größe und ihre Bauweise.

Kurz erklärt: Was ist eine Baulast?

Eine Baulast ist eine Pflicht des Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht. Ein Beispiel: Der Nachbar darf über Ihr Grundstück zu seiner Garage fahren, oder ein Teil Ihres Grundstücks muss als Abstandsfläche frei bleiben. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht. Sie gelten auch für jeden neuen Eigentümer.

Straße und Leitungen

Welche Kosten für Straße und Erschließung können auf Sie zukommen?

Für den Ausbau bestehender Straßen zahlen Anlieger in NRW keine Beiträge mehr, wenn die Maßnahme ab dem 1. Januar 2024 beschlossen wurde. Das Land hat diese Straßenausbaubeiträge abgeschafft.

Anders ist es bei der ersten Erschließung. Wird eine Straße erstmals gebaut, können die Städte weiterhin Erschließungsbeiträge verlangen. Das betrifft vor allem Grundstücke in Neubaugebieten und an Straßen, die nie endgültig fertiggestellt wurden.

  • Bei der Stadt nachfragen

    Fragen Sie, ob die Erschließung des Grundstücks abgerechnet ist und ob Beiträge offen sind.

  • Im Kaufvertrag regeln

    Legen Sie fest, wer Beiträge zahlt, die vor oder nach dem Kauf in Rechnung gestellt werden. Die Formulierung übernimmt der Notar.

Nebenkosten

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?

Die größte Position ist die Grunderwerbsteuer. Sie beträgt in NRW 6,5 Prozent des Kaufpreises für Grundstück und Haus. Dazu kommen die Kosten für Notar und Grundbuch. Diese Gebühren sind gesetzlich festgelegt und hängen vom Kaufpreis ab.

  1. Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent. Inventar und Zubehör, etwa eine Einbauküche oder Möbel, gehören nicht zum Grundstück. Führen Sie mitverkaufte Gegenstände im Kaufvertrag getrennt mit ihrem Wert auf.
  2. Notar und Grundbuch. Die Bundesnotarkammer rechnet auf notar.de Beispiele vor und bietet einen Gebührenrechner an.
  3. Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen zahlt der Käufer höchstens die Hälfte. Wie sich die Maklerprovision berechnet

Wie die Unterschrift beim Notar und die Übergabe ablaufen, erklärt der Ratgeber Vom Notartermin bis zur Schlüsselübergabe. Fördermöglichkeiten für den Kauf finden Sie in unserem Artikel Förderung beim Hauskauf.

Kurz beantwortet

Häufige Fragen zum Kauf eines Hauses mit Grundstück

Wo finde ich den Bodenrichtwert für ein Grundstück?

Kostenlos im Portal BORIS.NRW unter boris.nrw.de. Die aktuellen Bodenrichtwerte haben den Stichtag 1. Januar 2026. Für Dormagen, Grevenbroich, Rommerskirchen, Jüchen, Kaarst, Korschenbroich und Meerbusch ermittelt sie der Gutachterausschuss im Rhein-Kreis Neuss. Die Stadt Neuss hat einen eigenen Gutachterausschuss.

Was sagt der Bodenrichtwert über ein bebautes Grundstück?

Er zeigt den durchschnittlichen Wert des Bodens in einer Lage, so als wäre das Grundstück unbebaut. Das Haus ist darin nicht enthalten. Für ein einzelnes Grundstück kann der Wert abweichen, etwa wegen Zuschnitt, Größe oder Baulasten.

Darf ich als Kaufinteressent ins Grundbuch schauen?

Nur mit berechtigtem Interesse. Das haben vor allem Eigentümer und Inhaber eingetragener Rechte. Als Kaufinteressent bitten Sie am einfachsten den Verkäufer um einen aktuellen Auszug. Beim Amtsgericht kostet ein Ausdruck 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro. Private Online-Dienste verlangen oft deutlich mehr.

Muss ich als Käufer noch Straßenausbaubeiträge zahlen?

In NRW nicht mehr für Ausbaumaßnahmen, die ab dem 1. Januar 2024 beschlossen wurden. Das Land hat diese Beiträge abgeschafft. Erschließungsbeiträge für den erstmaligen Bau einer Straße können die Städte aber weiter verlangen. Fragen Sie bei der Stadt nach, ob die Erschließung des Grundstücks abgerechnet ist.

Muss ich auf Einbauküche und Möbel Grunderwerbsteuer zahlen?

Nein. Inventar und Zubehör gehören laut Finanzverwaltung NRW nicht zum Grundstück. Die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent fällt nur auf den Preis für Grundstück und Haus an. Deshalb lohnt es sich, mitverkaufte Gegenstände im Kaufvertrag getrennt mit ihrem Wert aufzuführen.

Belege

Quellen und Stand

Alle Angaben stammen von Behörden und Gerichten in NRW und aus Bundes- und Landesgesetzen. Die Bodenrichtwerte haben den Stichtag 1. Januar 2026. Die übrigen Seiten haben wir am 25. September 2026 abgerufen. Gebühren und Zuständigkeiten können sich ändern.

Veröffentlicht am · vollständig überarbeitet am · Redaktion Rohner Immobilien, Grevenbroich. Diese Informationen ersetzen keine Rechtsberatung.

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